Материальные и процессуальные ориентиры в делах о долевом строительстве: обзор Постановления Пленума Верховного Суда Кыргызской Республики №26

Аннотация: Данная статья представляет собой обзорный анализ Постановления Пленума Верховного Суда Кыргызской Республики № 26 от 3 октября 2025 года («ППВС»), направленного на обеспечение единообразного применения законодательства при рассмотрении гражданских и экономических дел, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирных жилых домов. Пленум Верховного суда («ВС») комплексно определил ключевые элементы правового режима договора долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов («договор долевого участия»), разграничил его с предварительным договором, обозначил материально-правовые черты договора долевого участия и процессуальные особенности рассмотрения соответствующих споров.

Материально-правовые аспекты ППВС 

Определение договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома

ППВС содержит официальное разъяснение, раскрывающее дефиницию договора долевого участия. Так, согласно пункту 1 ППВС, по договору долевого участия одна сторона — заказчик (застройщик) — обязуется в установленный срок своими силами и с привлечением финансовых средств другой стороны (дольщика) построить (создать) многоквартирный дом либо иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику (дольщику). Последний, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект в собственность.

Таким образом, договор долевого участия представляет собой взаимный возмездный гражданско-правовой договор, влекущий возникновение обязательств по созданию и передаче будущего объекта недвижимости в собственность дольщика.

Пленум ВС также уточнил, что застройщик вправе заключать такие договоры только после включения его (застройщика) и объекта строительства в Реестр строящихся объектов, ведение которого осуществляет Государственное агентство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Кабинете Министров Кыргызской Республики («Реестр»).

Существенные условия договора долевого участия 

В ППВС прямо перечисляется 15 поименованных существенных условий, которые должен содержать договор долевого участия. Так, среди таких условий можно выделить: 

•    сведения об объекте строительства (адрес, номер помещения, площадь, характеристики, особенности отделки);
•    стоимость и график платежей дольщика; банковские реквизиты застройщика; сроки исполнения обязательств и ввода объекта в эксплуатацию; 
•    права и обязанности сторон; 
•    порядок приемки-передачи объекта;
•    основания и порядок расторжения договора; 
•    обязательство застройщика передать право собственности на объект дольщику;
•    ответственность сторон за ненадлежащее исполнение обязательств, и 
•    порядок возмещения убытков; а также форс-мажорные обстоятельства;

при этом, стороны могут включать иные условия, соответствующие законодательству Кыргызстана.

Форма договора долевого участия

Пленум ВС подчёркивает, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома должен быть заключён в письменной форме, нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Стороны договора долевого участия

В ППВС закреплено определение стороны договора долевого участия, а именно заказчика (застройщика) и дольщика. Так, заказчиком (застройщиком) признаётся одно или несколько юридических лиц либо индивидуальных предпринимателей, включённых в Реестр, обладающих правом привлекать средства дольщиков до ввода объекта в эксплуатацию . Застройщик должен иметь разрешительные документы на проведение строительных работ в пределах соответствующего земельного участка, а также соответствовать требованиям законодательства и подзаконных актов, включая наличие лицензии генерального подрядчика и финансовых гарантий, обеспечивающих завершение строительства. Помимо данной дефиниции, к заказчикам (застройщикам), которые имеют право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, предъявляются дополнительные требования (в частности, наличие устава или учредительного договора, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, а также наличие собственных средств, сформированных в уставном капитале и не подлежащих уменьшению до ввода объекта в эксплуатацию).  

Тем временем дольщиком является физическое или юридическое лицо, заключившее договор долевого участия с застройщиком в целях приобретения в собственность конкретного объекта (или доли в нём) за счёт внесения собственных денежных средств до ввода объекта в эксплуатацию. Отдельно Пленум ВС разъяснил, что собственник или пользователь земельного участка, предоставленного под строительство, является дольщиком наряду с иными участниками, если его вклад выражен в передаче земельного участка. При этом, в случае банкротства застройщика такой дольщик не приобретает право собственности на незавершённый объект.

Особенности правового режима объекта незавершённого строительства

Пленум ВС подтвердил, что в силу статьи 252 Гражданского кодекса Кыргызской Республики («ГК КР») объект незавершённого строительства обладает правовым режимом недвижимого имущества со всеми вытекающими правовыми последствиями.

При этом, если строительство многоквартирного жилого дома не завершено по вине застройщика, дольщики наделяются правом:

• признать застройщика банкротом, и
• зарегистрировать объект долевого строительства как объект незавершённого строительства в уполномоченном государственном органе.

Пленум также указал, что в случае банкротства или ликвидации застройщика дольщики, как участники долевой собственности, вправе привлечь к завершению строительства другое лицо, обладающее соответствующей лицензией и разрешительными документами. Тем самым закрепляется механизм завершения строительства, позволяющий сохранить инвестиции дольщиков и завершить объект без утраты прав на долю.

Предварительный договор и договора долевого участия

Пленум ВС разъяснил, что в соответствии со статьёй 382 ГК КР, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства объекта на основании различных договоров, в том числе предварительного договора. При этом, ключевое различие между предварительным договором и договором долевого участия заключается в характере основного обязательства застройщика. По предварительному договору застройщик обязуется в будущем заключить основной договор, а не построить и передать объект. Такой договор не подлежит государственной регистрации и заключается в той же форме, что и основной договор. Если срок заключения основного договора не определён, он должен быть подписан в течение одного года с момента заключения предварительного договора (статья 388 ГК КР).

В отличие от предварительного договора, договор долевого участия устанавливает для застройщика обязанность построить и передать дольщику объект (квартиру) в собственность. Этот договор подлежит обязательной государственной регистрации, а любые изменения или дополнения к нему также регистрируются в уполномоченном органе по регистрации прав на недвижимое имущество. Пленум ВС подчеркнул, что в случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства, объект, являющийся предметом зарегистрированного договора долевого участия, не включается в конкурсную массу, что обеспечивает дополнительную защиту прав дольщика.

Вместе с тем, ВС указал, что если предварительный договор фактически содержит условия, характерные для договора долевого участия — такие как указание сроков начала и завершения строительства, график оплаты, или отсутствие у застройщика прав на объект недвижимости — то такой договор подлежит квалификации как договор долевого участия и, следовательно, должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Тем самым ВС установил критерии, исключающие возможность обхода законодательства о долевом строительстве путём заключения фиктивных предварительных договоров.

Процессуально-правовые аспекты ППВС

Подсудность споров

В соответствии с частью 1 статьи 32 Гражданского процессуального кодекса КР, иски, вытекающие из договоров долевого участия, рассматриваются по месту нахождения объекта долевого строительства. Пленум справедливо указал, что такие споры относятся к категории дел о правах на недвижимое имущество, поскольку объектом правоотношений выступает здание или сооружение, прочно связанное с землёй. Кроме того, при рассмотрении дел о признании права собственности, должны привлекаться регистрирующий орган, а также органы архитектуры и строительства в качестве третьих лиц, чьи права и обязанности могут быть затронуты судебным актом.

Расторжение договора долевого участия

Пленум ВС указал, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия не влечёт его расторжения в одностороннем порядке. Прекращение обязательств допускается только по решению суда, поскольку целью данного договора является создание многоквартирного жилого дома за счёт привлечённых средств дольщиков. Такой подход обеспечивает судебный контроль за устойчивостью реализации строительных проектов и защиту интересов всех участников долевого строительства. При этом договор долевого участия может быть признан недействительным по общим основаниям, предусмотренным статьями 183–184 ГК КР.

Ответственность стороны, нарушившей договор долевого участия, должна быть определена самим договором и может выражаться в виде неустойки (штрафа, пени), а также возмещения убытков в полном объёме. Взыскание таких штрафных санкций осуществляется по завершении строительства объекта. Кроме того, при разрешении споров, связанных с неисполнением обязательств дольщиком, суду надлежит установить, признавался ли объект проблемным в соответствии с пунктом 16 Положения о порядке привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство многоквартирных домов (Постановление Кабинета Министров КР от 21.11.2023 № 614).

Меры по обеспечению иска

Пленум ВС разъяснил, что при рассмотрении споров суды вправе применять меры по обеспечению иска для защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, направленные на предотвращение отчуждения, перепродажи или иного распоряжения объектами до разрешения спора по существу, при этом такие меры должны быть соразмерны заявленным требованиям и не препятствовать завершению строительства, чтобы не создавать угрозы срыва сроков ввода дома в эксплуатацию или ущемления прав других добросовестных дольщиков.

Государственная пошлина

Важным нововведением стало уточнение порядка взыскания государственной пошлины. Пленум ВС разъяснил, что требования, связанные с заключением и содержанием договоров долевого участия, являются неимущественными, и государственная пошлина по ним взимается в семикратном размере расчетного показателя. Если же в иске объединены имущественные и неимущественные требования, пошлина уплачивается отдельно по каждому. Кроме того, прямо указано, что Закон «О защите прав потребителей» не применяется к данным отношениям, поскольку дольщик не является потребителем в классическом смысле, что исключает льготы по уплате госпошлины.

 

Заключение: ППВС представляет собой комплексное разъяснение правового режима договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов, сочетая материально-правовые и процессуально-правовые аспекты. Особое внимание уделено защите интересов дольщиков при банкротстве или ликвидации застройщика, сохранению права собственности на долю, а также возможности завершения строительства третьими лицами с соответствующими разрешениями. С точки зрения процессуального права Пленум ВС закрепил подсудность споров по месту нахождения объекта, порядок расторжения договора исключительно по решению суда, применение мер по обеспечению иска с соблюдением принципа соразмерности, а также разъяснил порядок взыскания государственной пошлины.

С текстом Постановления Пленума Верховного Суда Кыргызской Республики № 26 от 3 октября 2025 года можно ознакомиться по ссылке (https://admin-sot.sot.kg/public/sites/4/2025/10/3.-Post.-po-dolev.pdf)

---

Авторы: 

Айсанат Сафарбек кызы, Партнер

Айбек Шамурзаев, Юрист