Правовые аспекты покупки и продажи недвижимости в Кыргызстане

1) Какие юридические документы необходимы для сделки с недвижимостью?

Для всех заявителей:

• заявление установленной формы;
• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы на единицу недвижимого имущества;
• документ, содержащий технические характеристики единицы недвижимого имущества (техпаспорт);
• квитанция об оплате (оплата заявителем производится после проверки специалистом государственного органа соответствия представленных документов установленным требованиям и предоставления заявителю документа на оплату работ по государственной регистрации). 

Перечень документов может различаться в зависимости от того, является ли участник сделки физическим или юридическим лицом, могут запрашиваться дополнительные документы.

2) Какие государственные органы наделены полномочиями осуществлять сделки с недвижимым имуществом?

Государственное агентство по земельным ресурсам, кадастр, геодезии и картографии при Кабинете Министров Кыргызской Республики и его территориальные подразделения.

3) Каковы налоговые последствия при покупке и продаже недвижимости?

Для физических лиц:

Подоходный налог в размере 10%, если недвижимость находилась в собственности менее одного года, если больше – налог не применяется.

Для юридических лиц:

Налогообложение зависит от налогового режима юридического лица – общего или упрощенного. При общем налоговом режиме применяются все налоги (налог на прибыль, НДС, налог с продаж). При упрощенном варианте – применяется налоговая ставка единого налога.

4) Существуют ли какие-либо особенности, которые необходимо учитывать при совершении сделки купли-продажи недвижимости иностранным гражданином?

Да, иностранное физическое лицо может владеть квартирами, зданиями, помещениями, за исключением земельного участка. Земельные участки предоставляются иностранцам только в срочное (временное) пользование.

Если иностранец стал собственником земельного участка в результате обращения взыскания по ипотечному кредиту, он обязан отчуждать земельный участок в течение двух лет с момента возникновения права собственности.

5) Каковы обязанности продавца в сделке с недвижимостью?

Продавец обязан:

• предоставить покупателю все документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (свидетельство о праве собственности, выписка из ГРП и другие);
• информировать о наличии обременений, арестов или ограничений на недвижимость;
• гарантировать, что недвижимость свободна от скрытых дефектов и обременений, не была продана или заложена ранее без уведомления покупателя;
• передать недвижимость покупателю в согласованный срок с оформлением акта приема-передачи;
• уплатить все применимые налоги;
• получить нотариальное согласие супруга на сделку, если недвижимость является совместной собственностью;
• иные обязанности, предусмотренные законодательством.

6) Каковы последствия обременений и залогов на недвижимость?

Обременения и залоги на недвижимость ограничивают право собственника использовать, владеть, распоряжаться ею, и совершать сделки, что может повлиять на продажу, передачу или использование в качестве залога. Покупатель должен быть уведомлен о таких ограничениях, иначе сделка может быть признана недействительной. При наличии залога, например ипотеки, залогодержатель сохраняет право удовлетворить свои требования за счет стоимости недвижимости в случае неисполнения обязательств, что ограничивает возможности использования объекта как залога или получения кредитов. Приобретение недвижимости с обременением может привести к финансовым потерям и юридическим проблемам, связанным с отчуждением имущества.

Автор: Таалайбек Айжамал