Права на землю для иностранных инвесторов в Турции
1) Может ли иностранная компания/иностранец приобрести землю в стране проекта, и какие формы допускаются: собственность, долгосрочная аренда, субаренда, сервитут?
Иностранные граждане и турецкие юридические лица с иностранным участием могут приобретать земельные участки в Турции преимущественно на праве собственности, а также на основании ограниченных вещных прав, таких как сервитут и право пользования (узуфрукт), с учетом установленных законом ограничений и необходимости получения разрешений в сфере безопасности, предусмотренных Законом о земельном кадастре № 2644 («Закон № 2644»).
Максимально допустимая площадь составляет 30 гектаров на одного человека в масштабах всей страны и не более 10% земель, находящихся в частной собственности, в пределах одного района, если иное не будет разрешено Президентом. Указанные ограничения распространяются исключительно на иностранных физических лиц; турецкие компании с иностранными инвестициями подлежат регулированию по статье 36, которая допускает приобретение земельных участков в случае необходимости для осуществления их хозяйственной деятельности, без применения лимита в 30 гектаров/10%.
Иностранные компании, учрежденные в соответствии с иностранным правом, могут приобретать недвижимость только в случаях, прямо предусмотренных специальным законодательством. Долгосрочная аренда и субаренда прямо не ограничены и могут использоваться, если иное не установлено законом.
Отдельные категории земель (например, государственная казна, земли публичного пользования, а также территории с особыми режимами - военные или ограниченные зоны) могут требовать получения специальных разрешений либо полностью исключаться из объектов, доступных для аренды или субаренды. Все сделки по приобретению земель подлежат утверждению проектов и последующему контролю со стороны компетентных органов.
2) Есть ли ограничения по видам земель (сельхоз/несельхоз, приграничные зоны, стратегические участки, прибрежные полосы) и по площади/сроку владения/пользования?
В соответствии с Законом № 2644 иностранным гражданам запрещается приобретение земельных участков, расположенных в военных и охранных зонах, а также на иных территориях, отнесенных компетентными органами к стратегически важным.
Сельскохозяйственные земли могут приобретаться только при условии выполнения обязательств по разработке проекта в течение двух лет. Прибрежные территории и иные земли специального назначения регулируются отдельным законодательством, предусматривающим дополнительные ограничения.
Обязанность представить проект в двухлетний срок распространяется не только на сельскохозяйственные земли, но и в целом на приобретение иностранными физическими лицами незастроенных (свободных от застройки) земельных участков.
Помимо этих категориальных ограничений, действуют также общие лимиты площади - не более 30 гектаров на одного человека по всей стране и не более 10% земель, находящихся в частной собственности, в пределах одного района. Указанные лимиты применяются исключительно к иностранным физическим лицам. Для турецких компаний с иностранным участием действует особый порядок, установленный статьей 36, который допускает приобретение земельных участков при условии необходимости для осуществления хозяйственной деятельности без применения вышеуказанных ограничений.
3) Как лучше структурировать сделку: покупка долей в местной компании-землевладельце, прямой выкуп участка, долгосрочная аренда через СПВ, концессия, ГЧП?
Согласно турецкому законодательству, прямое приобретение земельных участков является наиболее простым вариантом для иностранных физических лиц, однако оно подлежит ограничениям, в частности в военных зонах и на территориях со специальным режимом.
Иностранные юридические лица, как правило, не вправе напрямую приобретать землю, за исключением случаев, прямо предусмотренных специальным законодательством. В связи с этим более практичным решением часто является приобретение долей в местной компании - собственнике земельного участка.
Следует учитывать, что турецкие компании с иностранным участием рассматриваются как турецкие юридические лица. Они могут напрямую приобретать земельные участки при условии, что это необходимо для ведения их хозяйственной деятельности, хотя сделки в зонах с ограниченным режимом подлежат процедурам согласования или уведомления.
В качестве альтернативы широко применяются долгосрочная аренда, право пользования (узуфрукт), концессии или модели государственно-частного партнёрства (ГЧП), часто реализуемые через проектные компании (SPV). Каждая из этих структур имеет свои юридические и регуляторные особенности, поэтому выбор оптимальной модели должен определяться характером проекта и действующими правовыми ограничениями.
4) Какие разрешения и согласования нужны (правительство, муниципалитет, земельная комиссия, антимонопольный орган), и сколько времени это занимает на практике?
В Турции перечень согласований и разрешений, необходимых для сделок с недвижимостью, зависит от характера объекта и состава участников. К ключевым этапам относятся: получение градостроительных и строительных разрешений в соответствующей муниципалитетской инстанции, регистрация сделки в Управлении земельного кадастра, а также, при необходимости, получение согласования Антимонопольного органа.
Градостроительные и строительные разрешения не являются обязательным условием для простой передачи права собственности; они приобретают значение лишь в случае, если после приобретения планируется застройка или иное развитие участка.
Иностранные приобретатели дополнительно обязаны представить отчет об оценке стоимости объекта, нотариально удостоверенные переводы документов, а также справку о валютном обмене, подтверждающую конвертацию через Центральный банк Турции.
Если объект недвижимости расположен в военной или иной ограниченной зоне, требуется предварительное разрешение Министерства обороны или другого компетентного органа.
Стандартная процедура обычно занимает несколько недель, однако сделки с участием иностранных инвесторов или объекты, расположенные на территориях с особыми режимами, могут потребовать большего времени. Согласование с Антимонопольным органом необходимо лишь в случаях слияний и поглощений, соответствующих установленным пороговым показателям оборота; обычные сделки по приобретению недвижимости, как правило, не подпадают под данное требование.
5) Как проводится due diligence участка: границы, кадастр, обременения, сервитуты, споры, залоги, целевое назначение, экологические и градостроительные ограничения?
Процесс юридической проверки (due diligence) земельных участков в Турции начинается с изучения записей земельного кадастра и реестра недвижимости для подтверждения права собственности и установления границ. Справки об обременениях используются для проверки наличия ипотек, залогов и ограничительных отметок, в то время как градостроительные планы зонирования отражают допустимые виды использования и условия застройки. Однако потенциальные риски, такие как незарегистрированные сервитутные права, административные иски или экологические ограничения, могут не выявляться в рамках стандартной проверки и требуют углубленного юридического анализа.
6) Можно ли изменить целевое назначение земли под проект, каков процесс, сроки, риски отказа и возможные обжалования?
Внесение изменений в план зонирования с целью изменения целевого назначения земельного участка представляет собой сложный процесс, который сопровождается подготовкой технических и юридических заключений и может занимать до одного года. Одобрение таких изменений зависит от соответствия публичным интересам и принципам градостроительного планирования. В случае отказа доступны процедуры административного обжалования и судебной защиты; однако предсказуемость и вероятность успеха во многом зависят от всесторонней юридической и технической оценки, проведенной до подачи заявления.
7) Какие механизмы защиты прав: регистрация права, титульное страхование (если доступно), договорные штрафы, международный арбитраж, инвестиционные соглашения/стабилизационные оговорки?
Права собственности приобретаются посредством регистрации в земельном реестре и гарантируются государством. Страхование титула в Турции не является распространенной практикой, однако может применяться в отдельных случаях в качестве дополнительной меры защиты. Договорные положения о неустойке обеспечивают исполнение обязательств, выступая гарантом их соблюдения. Иностранные инвесторы могут напрямую обращаться в международный арбитраж на основании двусторонних инвестиционных соглашений, стороной которых является Турция. В рамках крупномасштабных проектов стабилизационные оговорки также способны обеспечивать предсказуемость в условиях изменений регулирования. Эффективность указанных механизмов во многом зависит от того, насколько безупречно с юридической точки зрения структурированы договоры.
8) Налоговые и платежные аспекты: земельный налог, арендные платежи/индексация, НДС/НП при отчуждении, льготы для приоритетных инвестпроектов, трансфертное ценообразование в сделках с землей.
Право собственности на недвижимость влечёт за собой обязанность по уплате налога на имущество, а сделки с недвижимостью сопровождаются обязательствами по уплате НДС и корпоративного подоходного налога. Для приоритетных инвестиционных проектов предусмотрены стимулы в виде налоговых льготи поддержки по страховым взносам в систему социального обеспечения. Однако для получения таких льгот проект должен соответствовать критериям приоритетного инвестиционного проекта, а также необходимо оформление соответствующих разрешений. В случае сделок между компаниями одной группы обязательным является соблюдение правил трансфертного ценообразования и документальное подтверждение того, что сделки осуществляются на рыночных условиях.
Авторы: Айгерим Сабит Быкмаз, Эсра Диджле Улусой, Адил Али Джейлан, Гюлендам Туйлуоглу.
