Права на землю для иностранных инвесторов в России
1) Может ли иностранная компания/иностранец приобрести землю в стране проекта, и какие формы допускаются: собственность, долгосрочная аренда, субаренда, сервитут?
Иностранные граждане могут покупать земельные участки на территории РФ с учетом установленных законодательством ограничений (п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 15 ЗК РФ).
В частности, иностранным гражданам запрещено иметь на праве собственности следующие земельные участки (п. 3 ст. 15 ЗК РФ; Перечень, утв. Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26; ч. 2 ст. 28 Федеральный закон от 08.11.2007 № 261-ФЗ; ст. 3 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ):
- на приграничных территориях, перечень которых установлен Президентом РФ;
- в границах морского порта;
- из земель сельскохозяйственного назначения.
Земельным законодательством запрет на приобретение иностранным лицом земельных участков на праве аренды не установлен.
Вместе с тем, установлен запрет на заключение иностранными гражданами и организациями договоров купли-продажи, дарения, аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, совершение иных сделок, предусматривающих переход прав собственности, владения и (или) пользования, в отношении земельных участков, предоставленных гражданам в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и образованных из них земельных участков, в том числе и при совершении последующих сделок.
2) Есть ли ограничения по видам земель (сельхоз/несельхоз, приграничные зоны, стратегические участки, прибрежные полосы) и по площади/сроку владения/пользования?
Российское законодательство устанавливает определенные ограничения для иностранных инвесторов при приобретении земельных участков. В частности, иностранным лицам запрещено владеть землей на приграничных территориях и в границах морских портов. Землями сельскохозяйственного назначения иностранные инвесторы и юридические лица, контролируемые ими более чем на 50%, могут владеть только на праве аренды. Специальных ограничений по срокам или площади пользования земельными участками для иностранных инвесторов не предусмотрено, к ним применяются общие нормы, установленные для всех землепользователей.
3) Как лучше структурировать сделку: покупка долей в местной компании-землевладельце, прямой выкуп участка, долгосрочная аренда через СПВ, концессия, ГЧП?
Выбор конкретной структуры зависит от целей проекта, категории земель и приемлемого для инвестора уровня риска и контроля.
Наиболее универсальным способом для иностранного инвестора является приобретение долей в российской компании-землевладельце, это позволяет избежать прямых законодательных ограничений на приобретение земли иностранцами и минимизировать риски, связанные с одобрением сделки государственными органами.
Прямой выкуп земельного участка возможен лишь для категорий земель, не изъятых из оборота и неограниченных в обороте, однако он сопряжен с необходимостью получения одобрения Правительственной комиссии. Долгосрочная аренда через СПВ или в рамках концессионного соглашения и ГЧП представляется целесообразным вариантом для реализации инфраструктурных проектов.
4) Какие разрешения и согласования нужны (правительство, муниципалитет, земельная комиссия, антимонопольный орган), и сколько времени это занимает на практике?
Ключевым органом для прямых сделок с ограниченными землями является Правительственная комиссия по контролю за осуществлением иностранных инвестиций: для приобретения в собственность земель сельскохозяйственного назначения или участков в приграничных территориях требуется ее предварительное разрешение. Срок его получения на практике составляет от 6 месяцев и включает подготовку объемного пакета документов и обоснования.
В ряде случаев сделки требуют обязательного согласования Федеральной антимонопольной Службой (ФАС) Например, при приобретении более 20% долей в уставном капитале российской компании, владеющей любыми землями (включая ограниченные в обороте); когда сделка превышает финансовые пороги, установленные действующим законодательством.
Полный перечень необходимых согласований и процесс получения разрешений принципиально зависит от категории земли (особенно сельскохозяйственного назначения или приграничных территорий) и выбранной структуры сделки (прямая покупка, приобретение доли в компании, аренда).
5) Как проводится due diligence участка: границы, кадастр, обременения, сервитуты, споры, залоги, целевое назначение, экологические и градостроительные ограничения?
Мы не можем перечислить все нюансы проведения правовой проверки, это зависит от основания приобретения прав на земельный участок и ряда других факторов. Однако наиболее важную информацию о земельном участке (кадастровый учет, физические характеристики, границы, зарегистрированные права, обременения и пр.) можно получить на портале https://nspd.gov.ru/map?thematic=PKK, который отражает сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, а также получив выписку из данного реестра.
Правоустанавливающие и иные документы для анализа необходимо запросить также у контрагента по сделке.
Кроме того, в рамках due diligence проводится анализ актуальных документов территориального планирования и градостроительного зонирования, определяется градостроительный регламент участка, устанавливается наличие зон с особыми условиями использования территории.
6) Можно ли изменить целевое назначение земли под проект, каков процесс, сроки, риски отказа и возможные обжалования?
В российском законодательстве целевое использование земли определяется разделением земельных участков по категориям (например, земли населенных пунктов) и видам разрешенного использования (например, объекты торговли). Изменение категории и вида разрешенного использования – это разные процедуры. Изменить категорию земли гораздо сложнее и допускается это в определенных законом случаях. Для этого необходимо обратиться в уполномоченные органы власти. В среднем процесс изменения категории земли может занять 6-12 месяцев.
Виды разрешенного использования подразделяются на основные, вспомогательные и условно разрешенные. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Разрешение на использование условно разрешенного вида необходимо получать в органах местного самоуправления. В среднем процесс получения такого разрешения может занять 6-12 месяцев.
Среди основных причин отказа в переводе земель в другую категорию можно выделить:
- прямые законодательные ограничения или запреты;
- нарушение установленного порядка подачи документов;
- отрицательное заключение государственной экологической экспертизы (ГЭЭ), если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- несоответствие документам территориального планирования и документации по планировке;
- несоответствие содержания заявления или приложенных документов требованиям закона.
Обжаловать отказ в переводе категории земли и получения разрешения на использование условно разрешенного вида использования земельного участка возможно в суд.
7) Какие механизмы защиты прав: регистрация права, титульное страхование (если доступно), договорные штрафы, международный арбитраж, инвестиционные соглашения/стабилизационные оговорки?
Защита прав иностранных инвесторов на земельные участки в Российской Федерации осуществляется с помощью тех же механизмов, которые доступны российским лицам. Ключевым инструментом является государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. В случае нарушения иностранный инвестор вправе обратиться в суд с иском о защите своих прав. Кроме того, возможно взыскание убытков и договорных штрафов в соответствии с действующим законодательством и условиями заключенных договоров, как и обращение в правоохранительные органы. Иностранный собственник также может осуществить титульное страхование у российского страховщика.
8) Налоговые и платежные аспекты: земельный налог, арендные платежи/индексация, НДС/НП при отчуждении, льготы для приоритетных инвестпроектов, трансфертное ценообразование в сделках с землей.
Земельный налог: Иностранная организация с постоянным представительством в России, которая использует недвижимость в его деятельности, платит налог на имущество по общим ставкам, определяемым региональным законодательством по месту нахождения имущества.
Арендные платежи/индексация: Гражданское законодательство позволяет сторонам самостоятельно определять цену и условия договора, включая механизм изменения платы, даже если одна из сторон - иностранное юридическое лицо. Индексация арендной платы не является обязательной и может производиться с учетом инфляции, изменения курса валют, если это зафиксировано в договоре.
НДС: Реализация недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается объектом налогообложения НДС, кроме операций по реализации земельных участков (долей в них). Если у иностранного продавца есть постоянное представительство в РФ — он сам считает, платит НДС и сдаёт налоговую декларацию. Если представительства нет: при продаже юридическому лицу - покупатель выступает налоговым агентом и платит НДС в бюджет одновременно с оплатой продавцу. При продаже физическому лицу - иностранная организация сама платит налог.
НП: Если у иностранной организации есть постоянное представительство в РФ — она сама платит налог на прибыль с доходов от продажи или аренды недвижимости в РФ.
Если представительства нет — российский покупатель или арендатор выступает налоговым агентом и удерживает налог с доходов иностранной организации.
Льготы для приоритетных инвестпроектов: Приоритетный инвестиционный проект - инвестиционный проект, суммарный объем иностранных инвестиций в который составляет не менее 1 млрд. рублей или инвестиционный проект, в котором минимальная доля (вклад) иностранных инвесторов в уставном (складочном) капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями составляет не менее 100 млн. рублей. Действующими в Российской Федерации правовыми актами иностранным инвесторам предоставлены гарантии соблюдения их прав и законных интересов при налогообложении, а также могут быть установлены налоговые и таможенные льготы в связи с осуществлением иностранных инвестиций. Набор льгот определяется индивидуально, исходя из отрасли, масштаба проекта и региона его реализации.
Трансфертное ценообразование в сделках с землей — это установление рыночной цены между взаимозависимыми сторонами (например, внутри группы компаний), как будто они независимы. Целью трансфертного ценообразования является исключение искусственного занижения или завышения цен для уменьшения налоговой базы или перевода прибыли в юрисдикции с более низкими налогами. Если налоговая инспекция докажет, что цена в сделке отклоняется от рыночной более чем на 20%, она доначислит налоги и пени, исходя из рыночной цены.
Авторы: Павел Балюк, Елена Саяпина, Оксана Афанасьева, Юлия Жадан, Артем Крицкий, Вячеслав Хоровский, Александра Левенкова.
