Права на землю для иностранных инвесторов в Монголии

1) Может ли иностранная компания/иностранец приобрести землю в стране проекта, и какие формы допускаются: собственность, долгосрочная аренда, субаренда, сервитут?

Права собственности и владения землей могут иметь только граждане, компании и организации Монголии.

Иностранная компания/иностранец может стать пользователем земли только для конкретной цели, на определенных условиях и на определенный срок, как указано в соглашениях о землепользовании и ГЧП, в соответствии с законодательством.

Для иностранной компании: Государственный Великий Хурал принимает решение, разрешающее использование земли на определенный срок, а правительство Монголии отвечает за определение границ земли и процедуры.

Для иностранца: Губернатор соответствующего уровня принимает решение, разрешающее использование земли иностранцем и лицом без гражданства, постоянно проживающим в Монголии более 183 дней, посредством земельных аукционов исключительно для бытовых нужд.

Иностранные инвесторы могут приобретать права на пользование землей на основании соглашения о землепользовании, которое заключается посредством аукциона или процедуры отбора проектов.

2) Есть ли ограничения по видам земель (сельхоз/несельхоз, приграничные зоны, стратегические участки, прибрежные полосы) и по площади/сроку владения/пользования?

Использование земельных участков юридическими лицами в зонах особой охраны водосборных бассейнов и в зонах охраны источников водоснабжения запрещено.

Владение, собственность и использование пастбищ, общественных земель и земель, предназначенных для особых государственных нужд, также подлежат определенным ограничениям.

Срок землепользования: Правительство и Государственный Великий Хурал определяют срок полномочий путем принятия постановления, в котором учитываются конкретные цели и продолжительность проекта.

3) Как лучше структурировать сделку: покупка долей в местной компании-землевладельце, прямой выкуп участка, долгосрочная аренда через СПВ, концессия, ГЧП?

Наиболее подходящий способ структурирования сделки зависит от характера деятельности. В случае покупки акций местной компании, владеющей земельными участками, компания будет переквалифицирована как предприятие с иностранными инвестициями. Следовательно, ее права владения землей должны быть преобразованы в права землепользования. В таких случаях Правительство предоставляет права землепользования компании с иностранными инвестициями на определенный срок и на определенных условиях.

4) Какие разрешения и согласования нужны (правительство, муниципалитет, земельная комиссия, антимонопольный орган), и сколько времени это занимает на практике?

В зависимости от характера деятельности и типа проекта требуются разрешения правительства, Государственного Великого Хурала, Земельного управления, отраслевых органов власти и губернатора соответствующего уровня.

Сроки принятия решения: Конкретные сроки в законе не указаны.

5) Как проводится due diligence участка: границы, кадастр, обременения, сервитуты, споры, залоги, целевое назначение, экологические и градостроительные ограничения?

Осуществление кадастровых мероприятий и мер по управлению земельными ресурсами, направленных на эффективное и рациональное использование земель, должно осуществляться профессиональной организацией, уполномоченной соответствующим государственным административным органом, ответственным за земельные вопросы, и финансироваться заинтересованным физическим или юридическим лицом. Эти мероприятия должны соответствовать основной документации по управлению земельными ресурсами и применимым техническим требованиям.

В случае подачи заявления об установлении сервитута заявитель должен представить предложение в земельный орган провинции или столицы вместе с кадастровой картой, на которой четко указаны границы затронутого земельного участка.

Вопросы, связанные с землей, имеющие отношение к должной осмотрительности, рассматриваются и решаются соответствующими государственными административными органами, а также губернаторами провинций.

6) Можно ли изменить целевое назначение земли под проект, каков процесс, сроки, риски отказа и возможные обжалования?

Право прекращать права землепользования физических и юридических лиц, а также принимать решения об изменении местоположения, размера или назначения земельных участков принадлежит губернатору столицы. В случае споров по таким решениям Совет по разрешению земельных споров столицы рассматривает и разрешает данный вопрос. Кроме того, в зависимости от характера спора, за разрешение земельных вопросов могут отвечать различные компетентные органы.

7) Какие механизмы защиты прав: регистрация права, титульное страхование (если доступно), договорные штрафы, международный арбитраж, инвестиционные соглашения/стабилизационные оговорки?

Права собственности, пользования и владения земельными участками регистрируются в Регистрационном бюро прав собственности.

В зависимости от характера спора, конфликты, связанные с землей, могут разрешаться компетентным органом вышестоящего уровня, таким как Губернатор соответствующего уровня, Губернатор более высокого уровня, Земельное управление столицы или района, Совет по разрешению земельных споров столицы, или, в случае наличия арбитражного соглашения, посредством арбитража. В отсутствие такого соглашения споры разрешаются судом.

8) Налоговые и платежные аспекты: земельный налог, арендные платежи/индексация, НДС/НП при отчуждении, льготы для приоритетных инвестпроектов, трансфертное ценообразование в сделках с землей.

Граждане и компании, использующие землю, должны уплачивать земельный налог в соответствии с Законом о земельном сборе. Земльный сбор устанавливается в размере не более 0,1% до 1% от базовой стоимости 1 (одного) гектара земли.

Методика расчета стоимости прав владения и пользования земельными участками, а также определения применимых налогов устанавливается приказом Министра финансов. Налоги начисляются и взимаются в соответствии с этой методикой.

В случае продажи или передачи прав пользования земельными участками доход, подлежащий налогообложению, определяется в соответствии с “Порядком взимания налогов с доходов от продажи или передачи прав владения и пользования земельными участками”.

Владелец свидетельства о праве собственности на землю обязан правильно рассчитывать и уплачивать налоги в соответствии с Законом о налоге на прибыль предприятий и Законом о налоге на доходы физических лиц.

Авторы: Bolormaa Volodya, Khulan Ganbold.