Каковы специфические особенности регистрации прав на недвижимое имущество в Туркменистане?

1) Каковы ключевые особенности регистрации прав на недвижимость в вашей юрисдикции?

Ключевыми особенностями государственной регистрации прав на недвижимое имущество в данной юрисдикции в соответствии с Законом Туркменистана «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним» (далее – “Закон”) являются следующие:

• регистрация осуществляется в рамках процедурной проверки. Уполномоченные органы проверяют законность представленных документов и отсутствие противоречий;
• документы реестра имеют высокий уровень защиты. Они подлежат постоянному хранению, не могут быть изъяты или уничтожены, а сведения фиксируются как на бумажных, так и на электронных носителях;
• обеспечивается взаимодействие с другими государственными информационными системами. Сведения Государственного реестра должны быть сопоставимы и совместимы с данными кадастров и иных ресурсов, а уполномоченные органы обязаны передавать информацию для внесения в реестр.

2) В какой момент возникает право собственности: при подписании договора или при регистрации?

Право собственности на недвижимое имущество, не возникает лишь в силу подписания договора. Договор создает правовую основу, но само право возникает только после его внесения в Государственный реестр. Согласно статье 6 Закона Туркменистана право собственности на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения.

3) Является ли регистрация обязательной для действительности сделок с недвижимостью?

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Туркменистана. Для приобретения недвижимой вещи необходимы документ, заверенный в нотариальном порядке, и регистрация приобретателя в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Заявление для регистрации может подать как отчуждатель, так и приобретатель. Необходимость государственной регистрации дополнительно подтверждается статьей 6 Закона, поскольку без регистрации не возникает право собственности на недвижимое имущество. Таким образом, в отношении прав, подпадающих под режим регистрации, регистрация является обязательным требованием для действительности сделки.

4) Какие виды прав на недвижимость подлежат обязательной регистрации (собственность, аренда, сервитуты, залоги и т.д.)?

Согласно части 2 статьи 6 Закона, Государственной регистрации подлежат следующие права и обременения прав на недвижимое имущество:

1. право собственности;
2. право хозяйственного ведения;
3. право оперативного управления;
4. право наследуемого владения земельным участком;
5. право доверительного управления;
6. право аренды (найма) земельного участка или здания, сооружения, изолированного помещения на срок более пяти лет;
7. право пользования земельным участком;
8. права, возникающие из ипотеки;
9. сервитуты;
10. права и обременения, устанавливаемые в отношении недвижимого имущества при разгосударствлении и приватизации государственного имущества;
11. права, вытекающие из решений судебных органов;
12. иные права и обременения прав в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Туркменистана.

Дополнительно следует отметить, что Закон требует регистрации не только первоначального права, но и его передачи, изменения или прекращения.

5) Какие ограничения предусмотрены для иностранных лиц при приобретении недвижимого имущества?

Основополагающим принципом является статья 11 Конституции Туркменистана, согласно которой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются правами и свободами, а также исполняют обязанности наравне с гражданами Туркменистана, в соответствии с законами и международными договорами страны.

В развитие этого конституционного принципа, статья 5 Закона определяет в качестве субъектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним, физических и юридических лиц (являющихся собственниками или правообладателями объектов в Туркменистане), а также государственного регистратора.

Таким образом, Закон не содержит специального правового регулирования или отдельных ограничений в отношении иностранных граждан при процедуре регистрации прав на недвижимое имущество. Законодательство рассматривает заявителей как правообладателей или приобретателей, не выделяя отдельной категории регистрации на основании гражданства.

6) Каким образом определяется приоритет прав в системе регистрации?

В системе государственной регистрации приоритет определяется несколькими способами, закреплёнными в Законе.

1. Приоритет между заявлениями устанавливается по моменту их подачи. В соответствии со статьёй 24, книга учёта документов ведётся по принципу последовательных записей, а приоритет между заявлениями устанавливается по дате, часу и минуте подачи заявления на государственную регистрацию, т.е раннее поданное заявление имеет преимущество перед последующим.

2. Приоритет определяется между документами и источниками сведений внутри самого реестра. Согласно статье 29, при несоответствии данных приоритет имеют:

• данные на бумажном носителе перед электронными (ч. 2);
• данные регистрационной книги перед иными документами Государственного реестра (ч. 3).

7) Существует ли единый реестр недвижимости и является ли он публичным?

В Туркменистане действует единый государственный реестр недвижимого имущества (включая земельные участки и здания), ведение которого также предусмотрено Законом. В соответствии со статьей 22 Закона установлены принципы ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ним, включая принцип публичности. Публичность предполагает, что сведения реестра являются открытыми. Вместе с тем статья 30 Закона показывает, что данная публичность имеет ограничения:

1. не подлежит предоставлению информация, составляющая государственную или коммерческую тайну;
2. информация об объекте недвижимости (правах и обременениях) доступна любому лицу. Но если запрашивается информация о правах конкретного лица (например перечень его имущества), то такие сведения могут быть предоставлены только ограниченному кругу субъектов, а именно самому правообладателю, его представителю, правопреемникам, судам или государственным органам;
3. предоставление информации осуществляется за плату, если иное не установлено законом;
4. ведётся учёт выданной информации, т.е. фиксируется, кто и какие сведения получил, и правообладатель вправе узнать, кому предоставлялись данные о его недвижимости.

8) Каковы основные основания для отказа или приостановления регистрации?

В соответствии с Законом орган государственной регистрации вправе приостановить процесс регистрации или отказать в регистрации на определенных законных основаниях.

1. Регистрация может быть временно приостановлена государственным регистратором в следующих случаях (статья 37):

• если требуется дополнительная информация или документы;
• если необходимо провести техническую инвентаризацию или проверку характеристик недвижимого имущества;
• если требуется экспертиза подлинности представленных документов;
• если заинтересованная сторона подает письменное заявление о намерении оспорить соответствующее право или сделку в суде.

В последнем случае регистратор обязан зафиксировать приостановку и уведомить заявителя в течение трех рабочих дней, указав причины, срок и порядок обжалования.

2. Регистратор обязан отказать в регистрации в следующих случаях (статья 38):

• заявляемое право не подлежит государственной регистрации в соответствии с законом;
• заявление подано неуполномоченным или неправомочным лицом;
• отсутствуют необходимые документы или представленные документы не соответствуют установленным законом требованиям по форме или содержанию;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не обладало полномочиями распоряжаться имуществом;
• имеются несоответствия между результатами проверки имущества и представленными документами;
• регистрация нарушила бы законные права третьих лиц;
• имеется действующая запись об аресте (наложении ареста) на имущество;
• имеются противоречащие друг другу заявления от разных заявителей, которые не могут быть зарегистрированы одновременно.

Регистратор обязан уведомить заявителя об отказе в течение трех рабочих дней, указав причины и порядок обжалования.

Таким образом, приостановление применяется в случаях, когда проблемы устранимы или требуют разъяснения, а отказ — в случаях, когда существуют существенные правовые препятствия для регистрации.

Авторы: Икбал Саид Алауддин, Лачин Амандурдыева, Гуленар Акмурадова, Селби Джораева, Эмир Артыков.