Каковы специфические особенности регистрации прав на недвижимое имущество в Индии?

1) Каковы ключевые особенности регистрации прав на недвижимость в вашей юрисдикции?

Регистрация прав на недвижимое имущество в Индии служит конструктивным уведомлением для неопределенного круга лиц в соответствии со статьей 3 Закона о передаче имущества 1882 года (Transfer of Property Act, 1882), относящейся к Главе I (Общие положения), тем самым обязывая последующих приобретателей учитывать наличие ранее совершенных сделок. Это обеспечивает прозрачность оборота и предотвращает мошенничество, одновременно защищая добросовестных приобретателей за возмездное предоставление, не осведомленных о предыдущих правах.

Кроме того, в соответствии со статьями 17 и 49 Закона о регистрации 1908 года (Registration Act, 1908), относящимися соответственно к Главе III (О подлежащих регистрации документах) и Главе IV (О последствиях регистрации и нерегистрации), зарегистрированные документы приобретают повышенную доказательственную силу и становятся допустимыми доказательствами, тогда как незарегистрированные документы, затрагивающие недвижимое имущество, признаются недействительными.

Дополнительно, Закон о регулировании и развитии недвижимости 2016 года (RERA) (Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016) усиливает режим регистрации, устанавливая обязательность регистрации проектов недвижимости в соответствии со статьёй 3 (Глава II — Регистрация проектов недвижимости), обеспечивая прозрачность, подотчетность и предоставляя средства правовой защиты, включая применение санкций в случаях, таких как задержка передачи объекта.

2) В какой момент возникает право собственности: при подписании договора или при регистрации?

Наличие доверенности, рукописного соглашения или даже длительное владение не порождает права собственности; лишь надлежащим образом зарегистрированный договор купли-продажи устанавливает законное право собственности.

Право собственности на недвижимое имущество в Индии возникает исключительно при совершении и регистрации действительного передаточного акта, а не только при подписании соглашения. Данная правовая позиция окончательно закреплена Supreme Court of India в деле Suraj Lamp & Industries Pvt. Ltd. v. State of Haryana (п. 16). Основное правовое регулирование перехода права собственности осуществляется в соответствии со статьей 54 Transfer of Property Act, 1882, относящейся к Главе III (О купле-продаже недвижимого имущества), которая прямо устанавливает, что продажа материального недвижимого имущества стоимостью свыше 100 рупий может быть совершена исключительно посредством зарегистрированного документа.

Следовательно:

• Само по себе заключение договора купли-продажи не влечет перехода права собственности.
• Владение или наличие доверенности не создают правового титула.
• Только зарегистрированный договор купли-продажи порождает право собственности.

3) Является ли регистрация обязательной для действительности сделок с недвижимостью?

Да, регистрация является обязательной для действительности большинства сделок с недвижимым имуществом в Индии. Статья 17 Registration Act, 1908, относящаяся к Главе III (О подлежащих регистрации документах), устанавливает обязательность регистрации документов, которые создают, устанавливают, передают, ограничивают или прекращают какое-либо право, титул или интерес в отношении недвижимого имущества стоимостью свыше 100 рупий. Данное нормативное регулирование делает регистрацию не просто процедурным требованием, а необходимым условием юридической действительности и исполнимости.

4) Какие виды прав на недвижимость подлежат обязательной регистрации (собственность, аренда, сервитуты, залоги и т.д.)?

Законодательство Индии предусматривает обязательную регистрацию ряда категорий документов, связанных с недвижимым имуществом, основное регулирование которых осуществляется статьей 17 Registration Act, 1908 (Глава III) во взаимосвязи с положениями Transfer of Property Act, 1882.

Договоры купли-продажи регулируются статьёй 54 (Глава III — Купля-продажа недвижимого имущества).
Договоры дарения регулируются статьей 123 (Глава VII — О дарении).
Договоры аренды (долгосрочная аренда сроком свыше одного года) подлежат обязательной регистрации в соответствии со статьёй 17 Закона о регистрации во взаимосвязи со статьей 107 Закона о передаче имущества (Глава V — Об аренде).
 Ипотека регулируется статьёй 58 (Глава IV — Об ипотеке).
Договоры о передаче (частичное исполнение) признаются в соответствии со статьёй 53A (Глава II-A — Доктрина частичного исполнения).
Проекты в сфере недвижимости подлежат обязательной регистрации в соответствии со статьей 3 Закона Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) (Глава II).

5) Какие ограничения предусмотрены для иностранных лиц при приобретении недвижимого имущества?

Приобретение недвижимого имущества иностранными гражданами в Индии преимущественно регулируется Foreign Exchange Management Act, 1999 (FEMA), а также нормативными актами Резервного банка Индии. Иностранный гражданин, постоянно проживающий за пределами Индии, как правило, не вправе приобретать недвижимое имущество в Индии.

Вместе с тем иностранный гражданин, проживающий в Индии более 182 дней в течение предшествующего финансового года, может приобретать недвижимое имущество для целей личного проживания при условии получения разрешения Резервного банка Индии. Граждане отдельных государств, таких как Пакистан, Бангладеш, Шри-Ланка, Афганистан, Китай, Иран, Непал и Бутан, подпадают под более строгий режим регулирования и обязаны получать предварительное разрешение Резервного банка Индии даже для договоров аренды сроком свыше пяти лет. Краткосрочная аренда (сроком менее пяти лет) может допускаться без предварительного разрешения.

Дополнительно:

• Иностранные граждане не вправе приобретать сельскохозяйственные земли, плантационные объекты или фермерские хозяйства.
• Иностранные компании вправе приобретать недвижимое имущество для коммерческих целей через филиалы или дочерние структуры при соблюдении требований Резервного банка Индии.
• Все такие сделки должны соответствовать требованиям FEMA для обеспечения их законности.

6) Каким образом определяется приоритет прав в системе регистрации?

Приоритет конкурирующих прав на недвижимое имущество регулируется статьей 48 Transfer of Property Act, 1882, относящейся к Главе II (О переходах имущества по воле сторон). Данное положение основано на максиме qui prior est tempore potior est jure (кто раньше по времени, тот сильнее по праву).

Оно устанавливает, что в случае, если лицо создает несколько прав в отношении одного и того же имущества в разное время, каждое последующее отчуждение осуществляется с учётом ранее возникших прав. Данная доктрина основана на принципах естественной справедливости и применяется в случаях, когда иные основания для уравнивания прав сторон отсутствуют.

Например, если имущество сначала заложено (ипотека), а затем продано, залогодержатель сохраняет приоритет и вправе реализовать свои права, включая продажу имущества в случае неисполнения обязательства, несмотря на последующую передачу права собственности.

7) Существует ли единый реестр недвижимости и является ли он публичным?

В настоящее время в Индии отсутствует полностью единый реестр земельных участков или недвижимости; однако предпринимаются усилия по его созданию.

Правительство разрабатывает комплексную цифровую систему земельных записей, интегрирующую данные о праве собственности с кадастровыми картами. Данная инициатива реализуется в рамках пилотных проектов, таких как программа Naksha в 160 городах.

В то время как интеграция в городских районах находится в стадии реализации, записи о сельских земельных участках уже проходят процесс оцифровки в рамках различных инициатив на уровне штатов. Целью является создание прозрачной, доступной и надежной системы земельной информации, однако на данный момент система остается фрагментированной по штатам.

8) Каковы основные основания для отказа или приостановления регистрации?

Registration Act, 1908 и Indian Stamp Act, 1899:

• Просрочка представления документа — в соответствии со статьями 23–26 (Глава IV — О сроках представления) документы должны быть представлены в течение четырех месяцев с момента их совершения; в случае пропуска срока регистрация может быть отказано, если только просрочка не будет прощена с уплатой штрафа.
• Ненадлежащее представление документа — согласно статьям 32–33 (Глава VI — О представлении документов для регистрации), документы должны представляться уполномоченными лицами; недействительная доверенность влечет отказ в регистрации.
• Неявка или отрицание факта подписания — в соответствии со статьями 34–35 (Глава VI) лицо, подписавшее документ, должно явиться, быть идентифицировано и подтвердить подписание; в противном случае регистрация подлежит отказу.
• Недостаточность уплаты гербового сбора — в соответствии с положениями Indian Stamp Act, 1899, касающимися надлежащего проставления гербовых пошлин, документы с недостаточной оплатой гербового сбора подлежат изъятию и не могут быть зарегистрированы до уплаты пошлины и штрафа.

Данные положения обеспечивают соблюдение процедурных требований, подлинность и законность регистрации сделок с недвижимостью.

Автор: Ааюши Сингх.