Правовые аспекты покупки и продажи недвижимости в Беларуси

1) Какие юридические документы необходимы для сделки с недвижимостью?

Собственник имущества или обладатель иного вещного права до заключения сделки должен зарегистрировать свои права в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Эти права не должны быть ограничены в силу иных сделок или требований законодательства, в том числе устанавливающих полномочия государственных органов по ограничению распоряжения (например, при наличии задолженности по уплате налогов). У каждой из сторон должны быть документы, подтверждающие их юридический статус, с переводом на белорусский или русский языки, если они выданы за рубежом. Кроме этого, подтверждается наличие согласий на сделку, если оно требуется в соответствии с законодательством (например, согласие супруга при продаже имущества, являющегося общей собственностью, или протокол общего собрания участников, если согласно уставу хозяйственного общества директору необходимо заручиться согласием общего собрания).

2) Какие государственные органы наделены полномочиями осуществлять сделки с недвижимым имуществом?

Сделка с объектом недвижимости совершается ее сторонами и является заключенной с момента ее государственной регистрации в уполномоченных организациях по государственной регистрации, входящих в структуру Государственного комитета по имуществу. Возникновение, переход и прекращение прав, ограничений (обременений) прав также подлежит регистрации. Моментом возникновения, перехода и прекращения прав является момент государственной регистрации.

3) Каковы налоговые последствия при покупке и продаже недвижимости?

При приобретении недвижимости покупатель становится плательщиком налога на недвижимость, а когда право на нее переходит вместе с правом на земельный участок - также плательщиком земельного налога или арендной платы за землю. При последующей реализации недвижимости будет уплачиваться налог на доходы иностранных организаций или подоходный налог, в зависимости от статуса продавца (юридическое или физическое лицо). Налоговой базой в большинстве случаев  будет являться положительная разница между эквивалентами цены покупки и продажи в долларах США по курсам, установленным Национальным банком Беларуси на соответствующие даты.

4) Существуют ли какие-либо особенности, которые необходимо учитывать при совершении сделки купли-продажи недвижимости иностранным гражданином?

Для приобретения имущества требуется перевод документа, удостоверяющего личность, на белорусский или русский языки.

Для отчуждения имущества до заключения договора потребуется получение в налоговых органах справки, подтверждающей отсутствие у иностранца задолженности по налогам в Беларуси, в том числе по уплате налогов по предполагаемой сделке.

Договоры по сделкам с недвижимостью, одной из сторон которой является физическое лицо, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором недвижимости до подачи заявления об их регистрации. Соответственно, если иностранец не владеет белорусским или русским языком в достаточной степени для проведения обсуждения условий сделки, для удостоверения договора потребуется привлечение переводчика.

5) Каковы обязанности продавца в сделке с недвижимостью?

Основной обязанностью продавца является обязанность передать недвижимость после получения расчета за нее либо в иной момент, который стороны согласовали в договоре, в состоянии, с составными частями и принадлежностями, соответствующими данным Единого государственного регистра недвижимого имущества и оговоренными сторонами, и информировать об обременениях прав на имущество, в том числе о действующих договорах аренды. Продавец должен создать возможности для государственной регистрации перехода прав к покупателю, обычно это делается путем включения в текст договора условия о предоставлении права покупателю единолично обратиться за государственной регистрацией договора и основанных на нем прав. Остальные обязанности стороны определяют самостоятельно.

6) Каковы последствия обременений и залогов на недвижимость?

Часть обременений носит технический характер и ограничивает  действия собственника при использовании имущества (например, нахождение участка в водоохранной зоне). Иные ограничения могут либо полностью блокировать совершение сделок с имуществом до их снятия (например, аресты судебных исполнителей), либо делать возможным совершение сделок только на основании согласия лица, в пользу которого обременение было зарегистрировано (например, залоги).

Автор: Максим Лашкевич