«Это не наша ответственность, а нормальный износ помещения»: Алгоритм защиты интересов арендодателя
Срок аренды истекает, и арендатор заявил о том, что не намерен продлевать договор на новый срок. Арендатор освободил помещение, и арендодатель при осмотре обнаруживает: на полу заметны тёмные разводы, потолок покрыт трещинами, вырваны провода. Арендатор отказывается устранить недостатки, заявляя: «Это не наша ответственность, а нормальный износ помещения». Возникает закономерный вопрос: как правильно действовать арендодателю, чтобы зафиксировать дефекты и взыскать убытки, связанные с их устранением?
Юристы практики «Разрешение споров» GRATA International Belarus подготовили алгоритм о том, что предусмотреть в договоре, чтобы не допустить спор о состоянии возвращаемого помещения, а также как правильно зафиксировать ненадлежащее состояние помещения при его возврате арендатором:
1. На стадии заключения договора рекомендуем включать в него подробное описание критериев нормального износа, а также что им не является.
Ч. 1 ст. 593 ГК предусматривает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Однако, критерии нормального износа законодательством не определены, в этой связи суд, в каждом конкретном случае может те или иные дефекты по своему усмотрению относить к нормальному износу.
Пример из судебной практики: в деле N 514-21/2019/1573А/222К сторонами в акте приема-передачи были зафиксированы недостатки помещения: отверстия в стенах от демонтажа перегородки и механическое повреждение входной роллеты. Суд решил, что эти дефекты ухудшают качественные характеристики помещения и выходят за пределы нормального износа (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 17.03.2020).
Поэтому рекомендуем в договоре прямо прописывать, что следует понимать под нормальным износом (например, выцветание краски, мелкие потертости покрытия пола), а что к нему не относится (например, включая, но не ограничиваясь: сколы, трещины, следы залития, повреждения электрической проводки).
Также целесообразно в договоре прописать условие о внесении арендатором обеспечительного платежа, который может быть использован в зачет убытков, причиненных арендатором, в случае если они будут иметь место при возврате помещения.
2. При передаче помещения арендатору в акте приема-передачи необходимо зафиксировать условие об отсутствии дефектов передаваемого имущества, а также сделать фото-/видеосъемку помещения. В таком случае, в будущем арендатор не сможет ссылаться на действия прошлых арендаторов, как на причину возникновения дефектов помещения.
3. В момент, когда арендатор сообщил, что не собирается продлевать договор аренды на новый срок, рекомендуем организовать осмотр помещения с фото- и видеофиксацией всех обнаруженных недостатков (в случае их выявления), и направить письмо в адрес арендатора с требованием устранить имеющиеся дефекты до момента истечения срока договора и освобождения помещения. Это необходимо, чтобы зафиксировать состояние помещения до его освобождения арендатором и предоставить ему возможность устранить дефекты своими силами в добровольном порядке.
Пример из судебной практики: по делу N 238-25/2020/1000А/1185К в подтверждение наличия дефектов арендодателем были представлены фотографии, видеозапись помещения, дефектный акт и смета. Суд установил, что факт наличия недостатков, возникших в период аренды, подтверждён, определил стоимость их устранения и признал доказанным факт причинения арендодателю убытков. (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 08.12.2020).
4. В случае если арендатор не устранил дефекты до истечения срока действия договора аренды и съехал, то арендодателю не следует уклоняться от подписания акта возврата, ссылаясь на наличие неустраненных дефектов, а наоборот, подписать его, сделав оговорки о данных дефектах возвращаемого помещения, ответственность за которые несет арендатор.
Пример из судебной практики: по делу N 155ЭИП25753 арендатор освободил помещение, однако арендодатель от подписания акта приёма-передачи отказался, сославшись на дефекты. Акт подписан через 15 дней, после чего арендодатель заявил требования об оплате аренды и коммунальных услуг за 15 дней. Суд в иске отказал: отказ от приемки квалифицирован как уклонение. Арендатор действовал добросовестно, помещение к передаче было готово. При выявлении недостатков следовало зафиксировать их в акте и предъявить требования о компенсации, а не использовать данную ситуацию для неправомерного продления арендных платежей. (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 09.09.2025).
5. После того, как акт возврата с описанием всех дефектов подписан, и они добровольно не устранены арендатором, то арендодателю необходимо направить досудебную претензию. В претензии необходимо сформулировать требование о необходимости устранения недостатков либо требование о возмещении убытков. Важно понимать, что сумма убытков может быть определена на основании заключения независимой экспертизы по оценке ремонтно-восстановительных работ либо фактически понесенных арендодателем расходов на устранение дефектов.
Успешное взыскание убытков, составляющих стоимость устранения дефектов помещения, возвращаемого арендатором, напрямую зависит от трёх факторов: детальных условий договора на старте, тщательной фиксации состояния помещения при передаче и возврате, а также надлежащей оценки стоимости восстановительных работ.
Авторы: Елизавета Тенюта, Юрист GRATA International Belarus
Вероника Клочко, Младший юрист GRATA International Belarus
