Каковы специфические особенности регистрации прав на недвижимое имущество в Беларуси?

1) Каковы ключевые особенности регистрации прав на недвижимость в вашей юрисдикции?

В качестве ключевых особенностей мы бы отметили следующие:

• обязательность регистрации сделок с недвижимостью в сроки, установленные законодательными актами (общий срок – 6 месяцев, но для отдельных видов недвижимости, например, жилых помещений, земельных участков, может быть установлен более короткий срок);
• принцип экстерриториальности, позволяющий подать документы в любую из организаций по государственной регистрации независимо от места расположения объекта.

2) В какой момент возникает право собственности: при подписании договора или при регистрации?

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. При этом, моментом регистрации признаются время и дата приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации.

3) Является ли регистрация обязательной для действительности сделок с недвижимостью?

Да, государственная регистрация является обязательной для действительности сделок с недвижимостью. Существует достаточно обширная судебная практика признания недействительными сделок с незарегистрированным имуществом.

4) Какие виды прав на недвижимость подлежат обязательной регистрации (собственность, аренда, сервитуты, залоги и т.д.)?

Согласно ст. 9 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», обязательной регистрации подлежат право собственности, а также производные от него вещные права – право хозяйственного ведения и оперативного управления. 

По отношению к земельным участкам, кроме права собственности, подлежат регистрации права пожизненного наследуемого владения, постоянного и временного пользования, аренды (субаренды).

Помимо прочего, производится регистрация ограничений (обременений) прав, в частности, права ипотеки, сервитута, ограничений в использовании земель, арестов, запретов отчуждения и иных.

Не производится регистрация договоров аренды зданий (сооружений), изолированных помещений, их частей, а также регистрация основанных на них ограничений прав собственника правами арендатора. Такие договоры действительны без государственной регистрации.

5) Какие ограничения предусмотрены для иностранных лиц при приобретении недвижимого имущества?

Иностранные граждане в Беларуси вправе владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной недвижимостью, но по общему правилу не могут иметь в собственности земельные участки (исключения – получение их по наследству, в результате раздела имущества супругов и т.п.), но могут арендовать их. 

Возможность иметь землю в собственности и для иностранцев в применимых случаях, и для граждан Беларуси ограничена целевым назначением участков, и существует для земель, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома, садоводства, дачного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Земельные участки под другое целевое назначение можно только арендовать.

Иностранные юридические лица, как и белорусские коммерческие организации, могут получить землю лишь на праве аренды.

6) Каким образом определяется приоритет прав в системе регистрации?

В белорусском законодательстве приоритет прав на недвижимость определяется моментом государственной регистрации – временем и датой приема документов (фиксируемыми в журнале регистрации заявлений). Ранее зарегистрированное право имеет преимущество перед более поздними притязаниями. 

7) Существует ли единый реестр недвижимости и является ли он публичным?

Да, в Беларуси ведется Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Одним из принципов ведения регистра является публичность, то есть данные регистра открыты и информация по конкретному объекту недвижимости может быть получена любым заинтересованным лицом по заявлению на небольшую плату. Следует отметить, что персональные данные физических лиц защищены законодательством и разглашаются только при наличии строго определенных правовых оснований. Соответственно, при принадлежности объекта физическому лицу сведения из регистра не будут включать его персональные данные. Также существуют ограничения на получение обобщенной информации обо всех объектах, принадлежащих определенному правообладателю.

8) Каковы основные основания для отказа или приостановления регистрации?

В Беларуси отказ в регистрации возможен в случае отсутствия полного пакета документов, предусмотренных законодательством для совершения административной процедуры, в том числе корпоративных и прочих одобрений, обнаружения несоответствий в документах или характеристиках объекта, нарушения прав третьих лиц либо действующих арестов и запретов. Приостановление же допускается, если регистратору нужно запросить дополнительные сведения или убедиться в отсутствии возражений у заинтересованных лиц.

Авторы: Максим Лашкевич, партнер, Екатерина Бурейко, помощник юриста