Каковы специфические особенности регистрации прав на недвижимое имущество в Узбекистане?

1) Каковы ключевые особенности регистрации прав на недвижимость в вашей юрисдикции?

Система регистрации недвижимости в Узбекистане основана на принципах, закрепленных в статье 4 Закона Республики Узбекистан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» № ЗРУ-803 от 28 ноября 2022 года (Закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»), включая обязательность регистрации прав, приоритет зарегистрированных прав, открытость информации, а также согласованность и сопоставимость зарегистрированных данных.

2) В какой момент возникает право собственности: при подписании договора или при регистрации?

Право собственности на недвижимость возникает только после ее государственной регистрации. Заключение договора купли-продажи (или иного документа о передаче права собственности) само по себе не влечет за собой перехода права собственности, а служит правовым основанием для регистрации. 

3) Является ли регистрация обязательной для действительности сделок с недвижимостью?

Да, регистрация является обязательной. В соответствии со статьей 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», право собственности на недвижимое имущество и другие имущественные права, а также возникновение, переход, ограничение и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации.

4) Какие виды прав на недвижимость подлежат обязательной регистрации (собственность, аренда, сервитуты, залоги и т.д.)?

Согласно статье 10 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», государственной регистрации подлежат следующие права или ограничения на недвижимое имущество:

• право собственности;
• право постоянного владения;
• право постоянного пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право аренды, в том числе право аренды, возникающее в результате передачи другому лицу прав и обязанностей на арендуемый земельный участок (перенаем);
• право субаренды;
• право оперативного управления;
• право доверительного управления недвижимым имуществом;
• право безвозмездного пользования;
• рента;
• ипотека;
• сервитут;
• ограничения прав на недвижимое имущество, вытекающие из закона или наложенные (установленные) уполномоченными государственными органами.

5) Какие ограничения предусмотрены для иностранных лиц при приобретении недвижимого имущества?

Иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также предприятия с иностранными инвестициями могут владеть земельными участками исключительно на условиях аренды.

Кроме того, гражданам иностранных государств, перечень которых утверждается Кабинетом Министров Республики Узбекистан, предоставляется право осуществлять инвестиции в форме приобретения недвижимого имущества без получения вида на жительство в Узбекистане при условии, что стоимость такого недвижимого имущества в период строительства либо после ввода объекта в эксплуатацию превышает пороговые значения, установленные законодательством Республики Узбекистан для соответствующих регионов.

6) Каким образом определяется приоритет прав в системе регистрации?

В соответствии со статьей 7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», при государственной регистрации право первой государственной регистрации в органе по регистрации прав на недвижимое имущество, является приоритетным. Таким образом, приоритет прав определяется хронологическим порядком регистрации.

7) Существует ли единый реестр недвижимости и является ли он публичным?

Да, Государственный реестр прав на недвижимое имущество является общедоступным реестром, содержащий систематизированный сбор информации в виде электронной базы данных о недвижимом имуществе, правах на него и правообладателях. Открытость информации о правах на недвижимое имущество является одним из основных принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

8) Каковы основные основания для отказа или приостановления регистрации?

Законодательством Республики Узбекистан установлены основания для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество, в  том числе:

• при выявлении несоответствия результатов проверки характеристик недвижимого имущества сведениям, имеющимся в кадастровом деле недвижимого имущества;
• площадь (объем) недвижимого имущества, указанная в кадастровом паспорте, превышает площадь (объем), указанную в правоустанавливающем документе;
• если имеется запись о государственной регистрации запрета или ограничения распоряжением недвижимым имуществом, в том числе при наложении ареста на недвижимое имущество;
• при наличии у регистрирующего органа судебных документов или судебного запроса, подтверждающих наличие споров о праве на данное недвижимое имущество;
• недвижимое имущество конфисковано судом либо иным уполномоченным органом (должностным лицом);
• при обнаружении в представленных документах противоречивых или искаженных сведений;
• не составлено кадастровое дело недвижимого имущества или отсутствует кадастровый паспорт;
• если не внесена плата за государственную регистрацию права на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество может быть приостановлена на 3 рабочих дня, если выявлены недостатки в представленных документах.

Авторы: Шахзодахон Ахмедова, Ситора Козимжанова.