Правовая поддержка инвесторов: возврат средств по договорам с застройщиками в Турции

Наша юридическая практика на протяжении многих лет сопровождает иностранных инвесторов, которые вложили денежные средства в объекты недвижимости в Турции, однако впоследствии приняли решение отказаться от приобретения и вернуть ранее произведённые платежи.

Каждый случай требует индивидуального анализа, однако на практике вероятность успешного возврата денежных средств по подобным спорам является высокой. Это обусловлено тем, что застройщики нередко оформляют договорные отношения с нарушением требований турецкого законодательства, что предоставляет инвесторам эффективные правовые механизмы защиты как в судебном, так и в досудебном порядке.

Правовые основания возврата средств

Следует учитывать, что практика продажи недвижимости иностранным инвесторам в Турции в ряде случаев сформировалась по юридически некорректной модели.

Согласно действующему законодательству Турецкой Республики, переход права собственности на недвижимость возможен исключительно посредством заключения сделки в Кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü). Договор купли-продажи недвижимости должен быть оформлен в официальной форме в кадастре независимо от того, является покупатель иностранным гражданином или гражданином Турции.

В случае если объект недвижимости находится на стадии строительства и не может быть передан в собственность на момент заключения сделки, законодательство предусматривает оформление договора обещания продажи недвижимости (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi). Такой договор должен быть заключён исключительно в нотариальной форме, поскольку нотариальное удостоверение является обязательным условием его действительности.

Однако на практике значительное число застройщиков, особенно в регионах Анталии, Мерсина и Алании, предлагает иностранным инвесторам подписывать договоры в простой письменной форме, именуемые «договором купли-продажи», без нотариального удостоверения и без оформления сделки в кадастре.

После подписания подобных документов стороны осуществляют взаиморасчёты: покупатель перечисляет денежные средства, а застройщик принимает оплату, принимая на себя обязательство передать право собственности на объект в будущем — после завершения строительства — через кадастр.

В ситуациях, когда строительство завершается и право собственности оформляется надлежащим образом, подобная схема внешне может не вызывать юридических осложнений. Однако в случаях недобросовестного поведения застройщика — при нарушении сроков строительства, отказе от исполнения обязательств либо невозможности передачи объекта — инвестор оказывается в положении, при котором денежные средства уплачены, а объект недвижимости фактически не получен.

Ключевым юридическим обстоятельством является то, что договор, заключённый в простой письменной форме, не соответствует обязательным требованиям законодательства к форме сделок с недвижимостью. В связи с этим такой договор может быть признан недействительным, а право инвестора на возврат уплаченных денежных средств может быть заявлено, в том числе, на основании норм о неосновательном (неправомерном) обогащении.

Более того, даже при завершённом строительстве и готовности застройщика оформить передачу права собственности, инвестор вправе отказаться от получения объекта и требовать возврата денежных средств, если договор был заключён с нарушением установленной законом формы.

Реализация права на возврат средств и практические риски

При этом важным аспектом подобных дел является не только получение судебного решения, но и реальная возможность его исполнения. Перед началом судебного процесса крайне важно оценить финансовое состояние застройщика, наличие у него активов, а также перспективы взыскания денежных средств в рамках исполнительного производства.

В последние годы значительное количество строительных компаний в Турции сталкивается с серьёзными финансовыми трудностями, а некоторые находятся на грани банкротства. В таких условиях своевременное принятие правовых мер и правильно выбранная стратегия имеют решающее значение.