Права на землю для иностранных инвесторов в Туркменистане

1) Может ли иностранная компания/иностранец приобрести землю в стране проекта, и какие формы допускаются: собственность, долгосрочная аренда, субаренда, сервитут?

В Туркменистане иностранным юридическим и физическим лицам не разрешается владеть землей в собственность. Право землепользования может быть получено исключительно на условиях долгосрочной аренды в соответствии со статьей 17 Земельного кодекса Туркменистана.

2) Есть ли ограничения по видам земель (сельхоз/несельхоз, приграничные зоны, стратегические участки, прибрежные полосы) и по площади/сроку владения/пользования?

Иностранные граждане, юридические лица, иностранные государства и международные организации могут арендовать земельные участки в Туркменистане только для несельскохозяйственных целей. Разрешенные виды использования включают строительство объектов, торговых и жилых помещений, складов, транспортных терминалов и других временных сооружений (Земельный кодекс, статья 48(1)). Сроки аренды варьируются: до 40 лет для строительства и других долгосрочных несельскохозяйственных целей и до 5 лет для временных сооружений, таких как склады, автостоянки и жилые помещения (статья 44(5)). Все договоры аренды подлежат регистрации в Государственном агентстве по земельным ресурсам, которое также осуществляет надзор за установлением границ арендуемых участков на местности.

3) Как лучше структурировать сделку: покупка долей в местной компании-землевладельце, прямой выкуп участка, долгосрочная аренда через СПВ, концессия, ГЧП?

Иностранные физические и юридические лица не имеют права напрямую приобретать право собственности на землю, а также владеть акциями местных компаний, владеющих землей, в качестве замены права собственности. Единственной доступной формой аренды является долгосрочный договор, который может быть заключен напрямую или через компанию специального назначения (СПВ). В зависимости от сектора могут быть доступны и другие механизмы, такие как концессии или государственно-частное партнёрство, но они не заменяют собой базовое требование аренды земли.

4) Какие разрешения и согласования нужны (правительство, муниципалитет, земельная комиссия, антимонопольный орган), и сколько времени это занимает на практике?

В Туркменистане аренда земельных участков иностранным гражданам, юридическим лицам, иностранным государствам и международным организациям осуществляется решением Президента Туркменистана по представлению запроса в Кабинет Министров (Статья 16 Земельного Кодекса). После одобрения заявки Служба по земельным ресурсам Министерства сельского хозяйства через соответствующее подразделение определяет границы земельного участка, оформляет земельно-техническую документацию и выдает свидетельство об аренде. Срок действия этих процедур, как правило, составляет 30 календарных дней.

5) Как проводится due diligence участка: границы, кадастр, обременения, сервитуты, споры, залоги, целевое назначение, экологические и градостроительные ограничения?

Due diligence земельного участка в Туркменистане возможно провести через проверку нескольких ключевых аспектов: 

• границы и правовой статус фиксируются в государственном земельном кадастре, ведением которого занимается Служба по земельным ресурсам Министерства сельского хозяйства;
• сведения об обременениях, сервитутах и залогах проверяются в Службе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество при Министерстве Адалат;
• соответствие целевому назначению, экологическим и градостроительным требованиям контролируется Государственным комитетом по охране окружающей среды и земельным ресурсам. 

Кроме того, любые сделки, противоречащие государственным или общественным интересам, считаются недействительными, а участники несут ответственность согласно законодательству (Статья 53 (2), 116 Земельного Кодекса).

6) Можно ли изменить целевое назначение земли под проект, каков процесс, сроки, риски отказа и возможные обжалования?

Изменение целевого назначения земельных участков (re-zoning) законодательством не предусмотрено. В Земельном кодексе установлено разделение земель на фонды по целевым назначениям, и перевод участка из одной категории фонда в другую невозможен. Соответственно, процедура, сроки и механизмы обжалования отказа отсутствуют, поскольку сама возможность изменения целевого назначения законом не установлена.

7) Какие механизмы защиты прав: регистрация права, титульное страхование (если доступно), договорные штрафы, международный арбитраж, инвестиционные соглашения/стабилизационные оговорки?

В Туркменистане одним из механизмов защиты прав на земельные участки является государственная регистрация, которая осуществляется территориальными органами Службы регистрации и подтверждается соответствующими документами: Государственным актом на право собственности или пользования землей и Свидетельством на право аренды (Статья 13 Закон «О Государственном земельном кадастре»). Для разрешения имущественных и земельных споров предусмотрены государственные органы по управлению земельными ресурсами, местные исполнительные органы и казыяты, решения которых подлежат исполнению без приостановки (Статьи 113-115 Земельного Кодекса).

8) Налоговые и платежные аспекты: земельный налог, арендные платежи/индексация, НДС/НП при отчуждении, льготы для приоритетных инвестпроектов, трансфертное ценообразование в сделках с землей.

В Туркменистане земельный налог не предусмотрен, так как земля находится в исключительной собственности государства (Статья 22, Земельный Кодекс), а у иностранных лиц могут быть лишь права аренды. Арендная плата устанавливается на основании Довлетнама и свидетельства и уплачивается ежеквартально в местные бюджеты, её размер зависит от расположения участка и категории арендатора. 

Ниже указаны размеры арендной платы за землю в Туркменистане на 1 год, которые должны быть уплачены ежеквартально: 

Для иностранных граждан и юридических лиц (в долларах США за 100 м2):

• Город Ашхабад - 400,0
• Велаятские центры - 200,0
• Районные центры и города - 200,0
• Поселки, сельские населенные пункты и другие - 100,0

Для иностранных государств, дипломатических правительств, консульских учреждений, международных организаций и их представительств в Туркменистане и приравненных к ним лиц (в долларах США за 100 м2):

• Город Ашхабад - 200,0
• Велаятские центры - 100,0
• Районные центры и города - 100,0
• Поселки, сельские населенные пункты и другие - 100,0

НДС и налог на прибыль при отчуждении земли не применяются, специальные налоговые льготы для приоритетных инвестпроектов в части земельных отношений не установлены, а правила трансфертного ценообразования к сделкам с землей не применяются.

Авторы: Лачин Амандурдыева, Аннаменгли Розымурадова, Гуленар Акмырадова.