Каковы специфические особенности регистрации прав на недвижимое имущество на Филиппинах?

1) Каковы ключевые особенности регистрации прав на недвижимость в вашей юрисдикции?

Регистрация прав на недвижимое имущество на Филиппинах в основном регулируется Указом Президента № 1529 (Decree on Property Registration), который устанавливает систему Торренса (Torrens system) регистрации земельных участков, а также Гражданским кодексом Филиппин, который определяет общий правовой режим имущественных прав.

В отношении кондоминиумов право собственности регулируется Республиканским актом № 4726 (Condominium Act). Система Торренса обеспечивает, что зарегистрированные титулы являются неоспоримыми, не подлежащими давности и служат окончательным доказательством права собственности.

2) В какой момент возникает право собственности: при подписании договора или при регистрации?

Между сторонами право собственности переходит в момент фактической или конструктивной передачи имущества, как правило, посредством оформления публичного документа, такого как Договор купли-продажи (Deed of Absolute Sale). Однако в соответствии со статьей 1478 Гражданского кодекса Филиппин стороны вправе предусмотреть, что право собственности на имущество не переходит к покупателю до полной оплаты покупной цены.

В случае продажи земельного участка, с точки зрения третьих лиц, право собственности переходит от продавца к покупателю только после регистрации договора купли-продажи в Реестре сделок (Registry of Deeds).

3) Является ли регистрация обязательной для действительности сделок с недвижимостью?

Регистрация не является обязательным условием действительности самого договора купли-продажи, который сохраняет обязательную силу между продавцом и покупателем. Однако регистрация представляет собой юридический факт, необходимый для возникновения последствий в отношении третьих лиц и для защиты прав покупателя от последующих приобретателей или кредиторов.

4) Какие виды прав на недвижимость подлежат обязательной регистрации (собственность, аренда, сервитуты, залоги и т.д.)?

В соответствии с законодательством все добровольные сделки с зарегистрированной недвижимостью, включая переход права собственности (купля-продажа/дарение), аренду сроком более одного года, сервитуты, ипотеку и доверительное управление, подлежат обязательной регистрации либо внесению соответствующей отметки (аннотации) в свидетельство о праве собственности.

Недобровольные сделки, такие как аресты имущества, налоговые обременения, уведомления о судебном споре (lis pendens) и заявления о спорных правах (adverse claims), не требуют обязательной аннотации в свидетельстве для признания их юридической силы. Внесение или регистрация таких недобровольных актов в первичную регистрационную книгу соответствующего Реестра сделок (Registry of Deeds) или дневник регистрации (day book) является достаточным для их действительной регистрации и возникновения правовых последствий в отношении имущества, даже до их отражения в самом свидетельстве о праве собственности.

5) Какие ограничения предусмотрены для иностранных лиц при приобретении недвижимого имущества?

В соответствии с Конституцией Филиппин 1987 года иностранным гражданам, как правило, запрещено владение земельными участками, поскольку право собственности на землю зарезервировано за гражданами Филиппин либо корпорациями, в капитале которых не менее 60% принадлежит гражданам Филиппин.

При этом иностранные лица вправе на законных основаниях приобретать объекты кондоминиума в соответствии с Законом о кондоминиумах (Condominium Act), при условии, что совокупная доля иностранных собственников в проекте не превышает 40%.

Филиппинцы, утратившие гражданство (бывшие граждане Филиппин), также обладают ограниченными правами на приобретение земельных участков в соответствии с Batas Pambansa Blg. 185 и Республиканским актом № 8179.

Ограничения на приобретение права собственности на земельные участки и объекты кондоминиума не распространяются на иные виды недвижимого имущества, например здания или иные улучшения, возведенные на земельном участке, принадлежащем другому лицу.

6) Каким образом определяется приоритет прав в системе регистрации?

Верховный суд Филиппин применяет принцип «первый по времени - первый по праву» (first in time, priority in right), согласно которому приоритет принадлежит тому лицу, которое первым добросовестно зарегистрировало свое право. Приоритет определяется по дате и времени внесения записи в дневник регистрации (day book) или первичную регистрационную книгу соответствующего Реестра сделок (Registry of Deeds).

7) Существует ли единый реестр недвижимости и является ли он публичным?

Да, Земельное регистрационное управление (Land Registration Authority, LRA) ведет единый реестр через различные Реестры сделок (Registry of Deeds, RD) по всей стране. Хотя данные реестра формально являются публичными, доступ к ним регулируется требованиями разумного характера в части защиты данных и безопасности информации. На практике RD, как правило, требует точные данные о титуле и может запросить подтверждение личности или наличия законного интереса перед выдачей копии свидетельства о праве собственности для обеспечения целостности и надежности реестра.

Кроме того, LRA запустило онлайн-портал (eSerbisyo) для удаленных запросов; однако его функционал в настоящее время ограничен только титулами, уже переведенными в цифровую базу данных. В отношении титулов, которые еще не оцифрованы, либо при более сложных запросах, обращение лично в соответствующий Registry of Deeds остаётся более надежным и предпочтительным способом получения информации.

8) Каковы основные основания для отказа или приостановления регистрации?

Регистрация может быть отклонена либо приостановлена по причине формальных или документарных недостатков, таких как отсутствие надлежащего нотариального удостоверения или неуплата обязательных налогов. Ключевым предварительным условием является подтверждение уплаты соответствующих налогов (например, налога на прирост капитала (Capital Gains Tax), гербового сбора (Documentary Stamp Tax)), подтверждаемое электронным Свидетельством, разрешающим регистрацию (electronic Certificate Authorizing Registration, eCAR), выдаваемым Бюро внутренних доходов (Bureau of Internal Revenue, BIR).

Кроме того, процесс может быть приостановлен в случае, если оригинал дубликата свидетельства о праве собственности собственника не был представлен для аннулирования, либо если имеется действующее судебное постановление, такое как временный запретительный приказ (Temporary Restraining Order, TRO) или судебный запрет (Injunction), прямо запрещающее совершение соответствующей сделки.

Авторы: Крисанто Карло Николас, Мелисса Роэ Мендоса