Каковы специфические особенности регистрации прав на недвижимое имущество в России?

1) Каковы ключевые особенности регистрации прав на недвижимость в вашей юрисдикции?

Ключевой особенностью является то, что государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, перехода, ограничения или обременения прав на недвижимость. Система регистрации является централизованной и ведется Росреестром, а моментом регистрации является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также особенностью является то, что обязательной регистрации подлежат не только право собственности, но и отдельные виды договоров: аренда (на срок не менее одного года), договор участия в долевом строительстве, договор водопользования, сервитуты и ипотека (регистрируются как право). Без государственной регистрации такие права или обременения считаются не возникшими.

2) В какой момент возникает право собственности: при подписании договора или при регистрации?

По российскому праву право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права, а не с момента подписания договора. До внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) покупатель не признается собственником объекта, даже если договор подписан и имущество фактически передано. До момента государственной регистрации покупатель в таком случае является владельцем имущества, однако не вправе им распоряжаться, поскольку право собственности сохраняется за продавцом.

3) Является ли регистрация обязательной для действительности сделок с недвижимостью?

В российском праве обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним, если это прямо установлено законом.
Рассмотрим основные виды прав на недвижимость, которые обязательно регистрируются:

1. Право собственности: личная, совместная, долевая

2. Другие ограниченные вещные права:
-  право хозяйственного ведения;
-  право оперативного управления;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
-  сервитуты.

3. Ограничения прав и обременения недвижимости:
-  ипотека (залог недвижимости);
-  аренда на срок не менее одного года;
-  доверительное управление;
- найм жилого помещения на срок больше года, а также найм жилого помещения жилищного фонда социального использования;
-  арест, запрет на регистрационные действия.

4) Какие виды прав на недвижимость подлежат обязательной регистрации (собственность, аренда, сервитуты, залоги и т.д.)?

Государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, необходима только в случаях, прямо определенных в законе (например, договор ипотеки, договор дарения недвижимости, договор аренды недвижимости сроком более 1 года).

В отношении прочих сделок с недвижимостью регистрация не осуществляется. Например, договор купли-продажи не регистрируется как договор, но переход права собственности у покупателя появится только после регистрации.

Между тем отсутствие государственной регистрации сделок с недвижимостью само по себе не означает, что между сторонами отсутствуют обязательственные отношения. Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, который подлежит государственной регистрации, но договор не был зарегистрирован, стороны не могут ссылаться на его незаключенность

Без регистрации сделка не создает юридических последствий для третьих лиц.

5) Какие ограничения предусмотрены для иностранных лиц при приобретении недвижимого имущества?

Иностранные лица в России могут приобретать объекты недвижимости на общих основаниях. Исключением являются определенные категории земельных участков и недвижимость в закрытых административно-территориальных образованиях.

Иностранным лицам запрещено приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также земельные участки в границах морского порта. Для отдельных особо охраняемых и закрытых территорий действуют специальные ограничения, если они прямо установлены законом.

6) Каким образом определяется приоритет прав в системе регистрации?

Приоритет прав в российской системе регистрации определяется моментом подачи заявления о регистрации в Росреестр. Если в отношении одного и того же объекта недвижимости подано несколько заявлений, преимущество имеет то право, которое зарегистрировано первым в хронологическом порядке поступления документов. Это правило имеет важное значение для разрешения конфликтов, например при двойной продаже или при одновременной регистрации ипотеки и последующего перехода права собственности. Приоритет определяется не датой подписания соответствующего договора, а исключительно датой и временем подачи заявления о регистрации.

7) Существует ли единый реестр недвижимости и является ли он публичным?

В Российской Федерации существует Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Большая часть сведений об объекте недвижимости является общедоступной, включая кадастровый номер, обременения и иные данные. Сведения, содержащие персональные данные, предоставляются по запросу собственника объекта недвижимости.

8) Каковы основные основания для отказа или приостановления регистрации?

Регистрация обычно приостанавливается, если не представлены необходимые документы, документы не соответствуют требованиям или в них содержатся недостоверные сведения. Также основанием могут быть проблемы с объектом или участком, например пересечение границ, отсутствие нужных сведений в ЕГРН или иные препятствия, которые можно устранить.

В регистрации может быть отказать только в единственном случае: если процедура регистрации была приостановлена и в отведенный срок причины ее приостановления не были устранены.

Авторы: Павел Балюк, партнер, Алиса Палант, младший юрист, Юлия Жадан, советник, Вячеслав Хоровский, партнер. Александра Левенкова, партнер