Каковы специфические особенности регистрации прав на недвижимое имущество в Монголии?

1) Каковы ключевые особенности регистрации прав на недвижимость в вашей юрисдикции?

Следующие законы и нормативные акты регулируют и обеспечивают отношения, связанные с недвижимым имуществом и правом собственности на землю в Монголии:

• Гражданское законодательство
• Общий закон о государственной регистрации
• Закон о государственной регистрации имущественных прав
• Закон о земле
• Закон о кадастровой съемке и земельном кадастре
• Закон о залоге недвижимого имущества

В соответствии со статьёй 84 Гражданского кодекса Монголии Civil Code of Mongolia устанавливается правовая классификация имущества на две основные категории: недвижимое (реальное имущество) и движимое имущество. Недвижимое имущество определяется преимущественно как земельные участки и объекты, которые утрачивают свое функциональное назначение при отделении от земли. Имущество, не подпадающее под критерии недвижимого, относится к движимому имуществу. Данное разграничение формирует правовую основу для определения применимого регулирования в части прав собственности, перехода прав, регистрации, а также иных прав и обязанностей, связанных с недвижимостью.

Собственники земельных участков обязаны зарегистрировать право собственности на землю в государственном реестре в соответствии с Законом о государственной регистрации имущественных прав Law on State Registration of Property Rights. Это обеспечивает юридическое подтверждение права собственности и поддерживает целостность системы государственной регистрации.

В соответствии со статьей 4 указанного закона право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, такие как владение, пользование и ипотека, признаются юридически действительными только с момента их государственной регистрации. Более того, договор о передаче имущества (например, купля-продажа) не создает прав собственности в отношении третьих лиц до момента надлежащей регистрации соответствующего права.

Согласно статье 7.1 Закона о государственной регистрации имущественных прав Law on State Registration of Property Rights, гражданин или юридическое лицо обязано подать заявление о государственной регистрации прав, указанных в статье 8 Общего закона о государственной регистрации General Law on State Registration, в орган государственной регистрации по территориальной юрисдикции, в которой находится соответствующий объект недвижимого имущества.

2) В какой момент возникает право собственности: при подписании договора или при регистрации?

Право собственности на недвижимое имущество в юридическом смысле возникает в момент государственной регистрации, а не в момент заключения договора. Права собственности на недвижимость и иные вещные права вступают в силу только после их регистрации в государственном реестре.

Договор о передаче имущества (даже если он является действительным и нотариально удостоверенным в соответствии с Законом о нотариате Монголии) создаёт лишь договорные обязательства между сторонами, но сам по себе не приводит к переходу права собственности, что означает следующее:

• После подписания договора покупатель приобретает лишь обязательственное право требовать передачи права собственности.
• После государственной регистрации покупатель становится законным собственником с правами, подлежащими защите в отношении третьих лиц.

В соответствии со статьёй 10 Закона о государственной регистрации имущественных прав Law on State Registration of Property Rights первоначальная регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании номера земельного участка. На каждый земельный участок открывается отдельное регистрационное дело, и право на недвижимое имущество регистрируется как единое с правом на соответствующий земельный участок.

Таким образом, после государственной регистрации недвижимости в органе государственной регистрации Монголии право собственности приобретает полную юридическую силу и становится обязательным для всех третьих лиц.

3) Является ли регистрация обязательной для действительности сделок с недвижимостью?

Да, после государственной регистрации недвижимого имущества в органе государственной регистрации Монголии оно приобретает полную юридическую силу и становится подлежащим исполнению и защите.

4) Какие виды прав на недвижимость подлежат обязательной регистрации (собственность, аренда, сервитуты, залоги и т.д.)?

В соответствии со статьёй 8.1 Общего закона о государственной регистрации General Law on State Registration государственная регистрация прав на имущество включает, в частности, регистрацию:

8.1.2. права на строительство здания на чужом земельном участке;
8.1.3. сервитута;
8.1.4. ипотеки;
8.1.5. узуфрукта;
8.1.6. аренды;
8.1.8. гарантии/поручительства;
8.1.9. права владения земельным участком и права пользования земельным участком.

5) Какие ограничения предусмотрены для иностранных лиц при приобретении недвижимого имущества?

Ограничений на приобретение недвижимого имущества иностранными гражданами в Монголии в отношении таких объектов, как здания, дома и офисы (за исключением земли), не установлено.

Однако право собственности и право владения земельными участками допускается исключительно для граждан Монголии, а также для монгольских компаний и организаций.

В соответствии со статьей 6.3 Закона о земле Law on Land иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица, организации с иностранными инвестициями, иностранные граждане и лица без гражданства могут получать право пользования землей для определённых целей и на установленный срок на основании договорных условий и в соответствии с применимым законодательством, однако не обладают правом владения и правом собственности.

Это означает, что иностранная компания может выступать исключительно пользователем земельного участка для определенной цели, на определенных условиях и в течение установленного срока, в том числе в рамках проектов государственно-частного партнёрства (PPP), при соблюдении требований законодательства.

Глава соответствующего уровня власти вправе принимать решение о предоставлении права пользования землей иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в Монголии более 183 дней, через проведение земельных аукционов, исключительно для бытовых нужд.

6) Каким образом определяется приоритет прав в системе регистрации?

Приоритет прав в системе регистрации недвижимости определяется на основании статьи 184 Гражданского кодекса Монголии Civil Code of Mongolia: порядок зарегистрированных прав в государственном реестре устанавливается исходя из очередности подачи заявления о регистрации и хронологического порядка внесения записи в реестр, а не даты совершения основного (подлежащего регистрации) сделки.

Иными словами, при наличии нескольких прав в отношении одного и того же недвижимого имущества, например нескольких ипотек или конкурирующих требований, преимущество имеет право, зарегистрированное в государственном реестре ранее.

Таким образом, даже если договор был заключен раньше, несвоевременная регистрация может привести к утрате приоритета в пользу стороны, которая первой зарегистрировала свое право. Следовательно, споры о приоритете разрешаются на основании данных государственного реестра, что обеспечивает определенность и предсказуемость в обороте недвижимости.

7) Существует ли единый реестр недвижимости и является ли он публичным?

В Монголии функционирует единая система регистрации недвижимого имущества, способствующая прозрачности и доступности информации для общественности.

Соответствующие онлайн-платформы включают:

1. http://burtgel.gov.mn/service/index.php/eprs-newlist
Данный реестр предоставляет публично доступную информацию о недвижимом имуществе, таком как здания, жилые дома и офисы (за исключением земельных участков).

2. https://www.egazar.gov.mn/
Данная система не является полностью открытой для публичного доступа; доступ к ней, как правило, ограничен собственниками земельных участков и обладателями соответствующих сертификатов.

8) Каковы основные основания для отказа или приостановления регистрации?

Общие основания для отказа в регистрации (статья 20 Приложения к Постановлению Правительства № 397 от 2018 года «О порядке государственной регистрации имущественных прав»).

Государственный регистратор отказывает в регистрации права в Государственном реестре прав в следующих случаях:

1. если имеются основания, включая случаи, когда право, указанное в заявлении о регистрации, относится к запрещенным правам или ограничениям, установленным специальными записями, предусмотренными статьей 30 Закона о государственной регистрации имущественных прав Law on State Registration of Property Rights;

2. если заявленная предварительная регистрация может прекратить или нарушить права лица, чьё право защищено предварительной записью в соответствии со статьей 185.4 Гражданского кодекса Монголии Civil Code of Mongolia, либо отсутствует согласие лица, в отношении которого была внесена предварительная запись;

3. при несоответствии заявления и прилагаемых документов либо если их содержание противоречит действующему законодательству;

4. если онлайн-заявитель не подтвердил свою подпись в порядке, предусмотренном Законом об электронной подписи;

5. если спор о праве собственности или иных имущественных правах рассматривается судом;

6. если отсутствуют документы, подтверждающие право собственности, указанные в статье 10.6.1 Закона о государственной регистрации имущественных прав Law on State Registration of Property Rights;

7. если ранее зарегистрированное право в Государственном реестре прав остаётся действительным.

В случае отказа в регистрации государственный регистратор обязан направить заявителю письменное или электронное уведомление с указанием оснований отказа.

Внесение специальных отметок в Государственный реестр прав; аннулирование

1. Государственный регистратор на основании решения и заявления уполномоченного лица, указанного в законе, вносит специальную запись по основаниям, предусмотренным статьями 30.1.1, 30.1.2, 30.1.3, 30.1.4, 30.1.5, 30.1.6 Закона о государственной регистрации имущественных прав Law on State Registration of Property Rights, а также по основаниям, предусмотренным статьей 30.1.7 указанного закона, и приобщает решение и заявление уполномоченного лица к личному делу.

2. Государственный регистратор рассматривает документы, представленные для внесения специальной записи, в рамках регистрационного дела и, если установлено соответствие требованиям, вносит специальную запись. В случае несоответствия требованиям отказывает во внесении специальной записи и направляет уведомление о принятом решении.

3. Специальная запись, внесенная в государственный реестр прав, аннулируется на основании решения и заявления уполномоченного лица, предусмотренного законом.

Основания для отказа в регистрации залога недвижимого имущества (статья 11 Закона о залоге недвижимого имущества Law on Immovable Property Pledge).

Договор залога (далее — «Договор») заключается в письменной форме в соответствии с общими процедурами Гражданского кодекса и настоящего Закона и, в дополнение к статье 156.2 Гражданского кодекса, должен содержать следующие положения:

1. требования, обеспечиваемые залогом, их размер; если цена и сумма платежа заранее не определены — порядок их последующего определения;

2. срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом; если обязательство основано на ином договоре — стороны, дата и условия такого договора;

3. местонахождение предмета залога и документы, подтверждающие право собственности залогодателя, включая наименование регистрационного органа и номер свидетельства о праве собственности;

4. подтверждение отсутствия залога в пользу других лиц;

5. при частичном исполнении обязательства — срок, периодичность и размер платежей либо порядок их определения;

6. порядок исполнения требований по залогу;

7. условие о наличии или отсутствии удостоверения права залогодержателя залоговым свидетельством;

8. если предметом залога является имущественное право на недвижимость — основные условия и срок договора, на основании которого такое право было получено;

9. наличие прав третьих лиц на предмет залога; — иные условия.

10. Если это допускается законом и согласовано сторонами, обращение взыскания на предмет залога может осуществляться во внесудебном порядке.

11. В договоре, указанном в пункте 10 настоящих требований, должен быть подробно определен порядок реализации предмета залога во внесудебном порядке.

В случае несоответствия договора указанным требованиям его регистрация в государственном реестре запрещается.

Авторы: Болормаа Володя, Байгали Баттулга.