Постановление Совмина №226: важные изменения в строительном регулировании

Правительством принято постановление, существенно корректирующее большинство актов, связанных с регулированием строительства. Документ от 15.05.2025 № 226 опубликован 5 июня, вступил в силу 6 июня 2025.

Один лишь список положений, ранее утвержденных постановлениями Совмина, в которые внесены существенные изменения, внушает трепет. Порядка 30 положений существенно переработаны, порядка 50 нормативно-правовых актов или их отдельных положений признаны утратившими силу, утверждены новые Положение о порядке принятия решений о разрешении размещения объектов на предоставленном участке с отступлением от утвержденного градостроительного проекта детального планирования и состав работ, без выполнения которых жилые дома могут приниматься в эксплуатацию.

Субъективный список основных измененных положений, затрагивающих широкие слои заинтересованных лиц:

• Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда;
• О порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ;
• О порядке направления уведомлений о выполнении строительно-монтажных работ;
• О порядке принятия решений по самовольным постройкам;
• Правила заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора;
• О порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации;
• О порядке проведения общественных обсуждений в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Все неупомянутые документы также важны, но их перечисление превысит разумную длину этого поста.

На что можем обратить внимание?

1) Так, постановление Совмина 1387, которое просуществовало до наших дней с названием, указывающим на разрешения на производство строительно-монтажных работ, давно упраздненные, наконец актуализировано и теперь указывает на ситуации, в которых не направляются уведомления о начале производства строительно-монтажных работ, в том числе в случаях, указанных в Указе №46 по упрощенному строительству.

2) В положение по порядку принятия решений по самовольным постройкам внесены изменения, предусматривающие утверждение акта приемки в эксплуатацию объекта, строительство которого было осуществлено самовольно, после принятия исполкомом решения о легализации. Акт будет составляться по форме, установленной Министерством архитектуры и строительства, и скорее всего будет требоваться для государственной регистрации объекта. Ранее решения исполкома для регистрации было достаточно.

3) Завершая споры о необходимости применения Положений о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства и о некоторых вопросах аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области строительства, с учетом изъятия Кодексом об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности права на регулирование этих вопросов из компетенции Совмина, они были признаны утратившими силу.

4) Утверждена примерная форма договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора (примерная, т.е. та, которая может использоваться как основа для переговоров или заключения сделки, в отличие от типового, ее условия могут быть скорректированы в зависимости от пожеланий). В форме содержится большое количество достаточно продвинутых условий, которых частно нет в примитивных образцах, скачанных из сети, хотя встречаются и определенные огрехи (например, формулировка «Подрядчик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке»). В форме, как и иных положениях, учтено переименование привычного «Задания на проектирование" в «Задание на разработку проектной документации». Форма не регулирует такой важный вопрос, как имущественные права на произведение, оговаривая лишь цель использования проектной документации – строительство объекта, и обязанность подрядчика гарантировать Заказчику отсутствие у третьих лиц права воспрепятствовать выполнению работ или ограничить их выполнение на основе документации, подготовленной подрядчиком. Кстати, советуем обратить внимание, что другими нормами постановления 226 не предусмотрена возможность дальнейшего использования смет в формате CIC, что также можно предусматривать в договоре.

Рекомендуем провести доработку примерной формы до ее применения.

5) Говоря о новой редакции правил стройподряда, хочется отметить, что в них прослеживается стремление законодателя к большей унификации правил заключения договоров с общими нормами о закупках, повышению финансовой определенности (за счет обязательности неизменной цены – слова о возможности установления в договоре способа определения цены исключены) и детализации прав и обязанностей сторон в соответствии с современными требованиями, включая использование электронных документов.

При этом, по нашему мнению, некоторые ключевые изменения кажутся более выгодными для подрядчика по сравнению с предыдущей редакцией. Например:

а) Обязанность по обеспечению проектной документацией безусловно отнесена на заказчика. Теперь заказчик обязан передать подрядчику уже утвержденную проектную документацию, прошедшую госстройэкспертизу, а если в нее вносятся изменения – заказчик обязан получить положительное заключение экспертизы и скорректировать неизменную договорную (контрактную) цену, а также сроки строительства;

б) Расширены и конкретизированы случаи корректировки неизменной цены. Теперь это будет происходить в том числе из-за недостатков проектной документации или задержек, зависящих от заказчика (например, нарушение порядка расчетов, графика платежей, выявление дополнительных работ, изменение даты начала работ или приостановка строительства по причинам, зависящим от заказчика), а также в случае уточнения обстоятельств, которые невозможно было предусмотреть при ее разработке;

в) Для договоров, заключенных по результатам процедур закупки, выплата текущих авансов предусматривается как обязательная, если подрядчик в своем предложении явно не соглашался выполнять работы без них;

г) Если подрядчик направил заказчику сообщение о дополнительных работах, влекущих увеличение цены работ, и в течение 10 календарных дней (или иного срока по договору) не получил ответ от него, подрядчик вправе приостановить работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.

Автор: Максим Лашкевич, 

Партнер, руководитель практики "Строительство и недвижимость" 

GRATA International, Belarus