13.09.2019

Л ю б и м ы е   г р а б л и   з е м е л ь н о й    
р е ф о р м ы  

Ежегодно, с разной степенью интенсивности, однако с маниакальным упорством украинский политикум (да и все общество), не без мазохистского удовольствия, возвращается к «любимой» теме земельной реформы. И каждый год вся дискуссия разворачивается не вокруг профессионального обсуждения, как это лучше сделать для страны, а вокруг по-детски «чёрно-белого» восприятия мира – между «никогда и ни за что» и «все и всем».

В этом году с приходом свежей волны популизма, весы, кажется, все же склоняются в сторону открытия рынка земли – всего и для всех. При этом, дискуссия сторонников и противников, к сожалению, остается на том же уровне поверхностного эмоционально-иррационального подхода. Мы же попробуем, с учетом пятнадцатилетнего опыта работы с рынком земли и агробизнесом, предложить более критичный подход к проблеме и вариантам ее решения, в частности. Что важно, предложим прогнозы влияния разных вариантов «либерализации» рынка земли. Влияния как на текущих условных владельцев агроземли, так и влияния на текущих пользователей земли (преимущественно аграрных компаний в роли арендаторов).

Нужно ли отменять мораторий?

Здесь в нас начинают лететь гнилушки/яйца/тапки со стороны оппонентов снятия моратория на продажу агроземли, потому что, по нашему мнению, ответ на этот вопрос может быть только один – уже давно пора было. И тут вопрос не только в условности приватного владения на агроземли со стороны их текущих квазивладельцев.

Это вообще надругательство над людьми и самой идеей частной собственности – раздать людям землю, но запретить её продавать. Некие «номинальные держатели» вышли, которым как детям, не доверяют что-либо с ней делать, только сдавать в пользование богатым дядям. (Откровенно признаём, что условия для ведения малого агробизнеса у нас не созданы – дешевого финансирования нет, поддержка со стороны страны крайне мала, знаний и навыков катастрофично не хватает.)

Давняя проблема либерализации рынка агроземли вредит всем причастным. Вот всего лишь несколько зарисовок по этому поводу.

Мораторий сдерживает инвестиции в агробизнес через:

  • невозможность консолидации необходимого земельного банка под капиталоёмкое агропроизводство;
  • непредвиденность и закононепослушность земельных владельцев (в основном среди сельского населения);
  • невозможность получения необходимого заемного финансирования без достаточного залога.

Другими словами, кто будет «закапывать» собственные деньги не в свою землю, которую могут в любой момент отобрать собственники, которым что-то не понравилось или кто-то предложил больше, да и ещё без возможности получить кредит от банка, потому что земля ж то не своя. Вот и процветает у нас потребительское отношение к земле, ибо какое оно еще может быть к «не своему».

Мораторий накладывает дополнительные неоправданные расходы (потери) на агробизнес из-за необходимости задабривать и «подлизываться» к огромному количеству землевладельцев. При наличии рынка земли количество землевладельцев резко сократится в ходе консолидации. Земли скорей всего будут выкуплены более богатыми соседями у бедных, частично агробизнесом, частично приватными инвесторами. Агробизнес прекратил бы играть роль дойной коровы для решения проблем местных общин и государства, да, и ещё, что самое грустное, с риском потерять землю в конце срока аренды из-за неудачно проведенной «предвыборной агитации». (Отдельные случаи, когда землевладельцы даже после многих лет успешного доения агробизнеса предпочитают новоприбывших, которые лучше умудрились договориться с местными авторитетами (лидерами общественного мнения или просто успешнее провели кампанию по раздаче пустых обещаний и дешевого алкоголя).

Мораторий создает ряд сугубо технических проблем с использованием земли. Формально все поля поделены на мелкие земельные участки. На практике, получить все такие участки в пользование часто является технически невозможно. Кто-то из владельцев уехал на заработки и с ним нет связи. Другие владельцы просто не хотят отдавать свои участки в аренду. Третьи умерли, а наследство не оформлено. Вот и получается, что агробизнес имеет в аренде лишь часть земельной «шахматной доски».

Хорошо, если пользователи и владельцы других участков не мешают обработке. Ибо не единичны случаи эпического противостояния железных монстров агротехники на спорных полях и участках. Да и это всего лишь пол беды. Кроме земельных участков на полях еще есть отдельно выделенные (обычно только на карте) полевые дороги, которые предназначены обеспечить доступ к каждому участку. Те полевые дороги не в частной собственности, и они не исчезнут, пока не произойдет консолидация земель (на вертолётах никто не будет десантировать технику). Пока же полевые дороги являются зоной противостояния между агробизнесом и местной властью, которая настойчиво хочет собирать с них арендную плату, даже если не все они могут использоваться агробизнесом. (Местные общины получили возможность передавать в аренду полевые дороги с 1 января 2019 года, но существенно это ситуацию не изменило.)

Мораторий создает бешеную коррупцию в области распоряжения государственными агроземлями. Тут вообще только ленивый не зарабатывает. То ловкий фермер подпольно обрабатывает   несколько участков по отдельной договоренности с местной властью, то земли годами без аукционов передают агробизнесам на основании годовых «бумажечек», то приватизацию делают на своих фунтов (номинальных держаталей). То, что могло бы принести одноразовый солидный доход в случае продажи в частные руки, вместо этого только разбазаривается и обогащает причастных местных уважаемых. При этом, земли фактически выведены из нормального агропроизводства, ибо какие планы можно строить на земле, которую вам выдают на один год и дальше могут не дать?

Дальше можно продолжать еще долго. Впрочем, кажется, общее направление нашего мысли ясно. В Украине было уже несколько уникальных возможностей относительно безболезненно отменить мораторий. Это и до 2008 года, когда еще не было такого ажиотажа вокруг агробизнеса. Это и до 2009 года, посреди кризиса, когда не было аппетита к земельным спекуляциям. Это и до 2015 года, когда вообще не было аппетита к инвестированию в землю. Впрочем, все шансы были утеряны из-за откровенного популизма. С каждым годом, описанные выше проблемы только усиливаются, и они имеют только одно эффективное решение – введение свободного рынка агроземли. Все остальные идеи и квазимероприятия уже перепробованы. Они не эффективны.

Кстати, рынок земли понемногу украдкой касается агросектора. Ведь часть агроземель правдами или неправдами меняет собственника. Это и неподмораторные приватизированные агроземли. И подмораторные агроземли, переданные в долгосрочную аренду или в использование по договорам эмфитевзиса. И что? И ничего… небо не упало, счастливые продавцы имеют деньги, еще более счастливые покупатели – землю.

 

Либерализировать как?

Наконец то дождались другие участники дискуссии. Теперь все поклонники «свободного рынка» для «всех желающих» могут достать яйца из корзины и начать ими целиться в нас. Поговорим про либерализацию рынка земли. Как мы уже говорили, мы в общем за отмену моратория. Впрочем, это можно делать по-разному. И дьявол кроется в деталях. Тут нам не обойтись без ряда мифов ура-либертарианцев.

Миф 1. Полетели в Украину бешеные деньги за землю

Несмотря на оптимистичность про рекордные «урожаи» налички от продажи агроземель, такие ожидания, очевидно, не учитывают определенные банальные нюансы украинского земельного рынка. Во-первых, большинство агроземель имеют пользователей. Со многими из них владельцы заключили договоры на длительный срок (5, 7 лет и больше). Как-то трудно уже поверить в бешенную инвестиционную привлекательность таких земель для внешний инвесторов, то есть не тех, кто уже обрабатывает эти земли.

Кстати, государственные агроземли тоже обычно имеют своих пользователей. Там с юридическим оформлением права аренды немного хуже, но практического желания расставаться с ними чаще всего так же не возникает.

Во-вторых, агробизнесы-арендаторы, возможно, и хотели бы выкупить арендованные ими земли, но сделать такие инвестиции собственными средствами почти никто не сможет. Банковское финансирование же в Украине под 17-20 процентов годовых вряд ли поспособствует такому выкупу, даже если искренне верить в бешеную прибыльность агробизнеса. Получить кредиты в иностранных банках под землю в Украине (это там, где война, аннексия, коррупция, нестабильное законодательство) тоже миссия невыполнимая.

В-третьих, как-то все забывают про миллионы частных собственников, которые совсем не спешат продавать свою землю «за бесценок». А вот за сколько они будут готовы расстаться со своими гектарами сегодня никому не известно. По крайней мере, мы были бы не готовы спорить по поводу оценки гектаров. Кстати, уже начали приходить предложения от лагеря землевладельцев по поводу цены в 9 и больше тысяч долларов США за гектар. И эта, на первый взгляд оптимистическая оценка, может быть не конечной.

 Интересно, что ни один из лагерей (поклонников или противников снятия моратория) на сегодня не обнародовал актуальные данные опроса землевладельцев, сколько из них и за какую цену готовы продать свои кровные гектары. Были б это выборы, мы бы уже давно имели множество фондов, которые бы осчастливливали нас статистикой ежемесячно.  Вместо этого, по условным продавцам земли приводятся цифры с разлетом от 5% до 50%, даже без намека на фактор цены, географии или возраста опрошенных. Вот такой серьезный государственный подход.

Впрочем, даже агробизнес перед угрозой снятия моратория и потенциального получения волны требований от землевладельцев по поводу выкупа арендованных у них земельных участков, имеет лишь нечёткое представление о количестве желающих продать землю в течении первого года после снятия моратория. И это представление сформировано не на основании опросов тех же землевладельцев, а обычна на субъективном мнении отдельных работников компаний или «местных авторитетов», то есть «бабка бабке сказала».

Миф 2. Нет ничего лучше, чем свободный рынок

На бумаге выглядит почти идеально. Вот только не стоит забывать про украинские реалии. Свободный рынок может привести к бешеным спекуляциям. И тут спираль ценообразования приведет к крайне нежелательным результатам. Рассмотрим только одну из возможных «шахматных комбинаций». Допустим, многогодовая пропаганда особенной ценности украинских чернозёмов, умноженная на мировые ожидания кризиса продовольствия, были серьезно восприняты инвесторами, и они начали погоню за украинскими землями. Цена начинает достигать отметки 3, 5 или аж 10 тысяч долларов США за гектар.

Скажете нелогично. Вспомним, 2007 год, когда около-киевские земли «среди поля» расходились по 10 тыс. долларов США за сотку. Эти же земли, которые сейчас можно купить за 200 долларов США за ту же сотку. Дадим справку, экономического основания для прыжка в 50 раз не было. Были лишь надежды продать ещё дороже. Кто скажет, что таких надежд не будет касательно «30% мировых черноземов»?

Что же дальше? Нам сейчас вспомнят, что большинство земель уже имеют пользователей, значит должны быть не такими привлекательными. А мы напомним об упрощенности понятия права и справедливости в Украине. Готовы поспорить, что в селах найдётся много желающих (чуть ли не пол села?) продать гектар за 10 или 15 тысяч долларов США, и их не очень будет останавливать такая мелочь как наличие договора аренды.

Вполне возможно, что такие желающий, для оправдания своих действий, даже предложат арендаторам несложный выбор: или выкупить их за «справедливой рыночной ценой» или «отдать землю». Немного арендаторов-агробизнесов смогут позволить себе такие, мягко говоря, немалые капиталовложения. Вместо этого арендатор вспомнит про свои гарантированные законом права обрабатывать землю до конца срока аренды. Раздраженные продавцы могут, конечно, смириться с таким, по их мнению, несправедливым ответом. Однако с такой же вероятностью они могут (как это уже ни раз бывало) заблокировать технику на полях, и прибегнуть к другим вариантам «мягкого принуждения».

В масштабах всей страны, мы можем смело назвать это движение нео-колиивщиной (прим. переводчика: серия крестьянский восстаний против угнетения людей, в частности, работающих на земле). С учётом общего нежелания всех органов власти вмешиваться в около земельные конфликты, есть шанс полной или частичной остановки многих агробизнесов.

Это ещё не сложный вариант развития событий. Мы специально выпустили из поля зрения более радикальные проявления спекуляций. Могут же ещё быть парни спортивного телосложения с чемоданами налички и бейсбольными битами на полях. А могут быть друзья-конкуренты, которым будет достаточно лишь распустить слух, что «у Петра из соседнего села вчера выкупили пай по 20 тысяч за гектар, нет, не гривен». И потом год (если не больше) каждый житель района не захочет не только продать свой участок, но и продлить  аренду. Ибо вдруг те покупатели и к нему зайдут. Лучше даже не думать, что случиться с людьми, если у кого-то даже одного действительно приобретут участок по такой цене…

Трудно спрогнозировать, когда и с какими разрушительными последствиями цена на гектар станет сбалансированной. Кстати, а кто-то вообще считал, сколько может или «должна» стоить земля в Украине?

Миф 3. Про стоимость агроземли в Украине

Существует две школы мнения о стоимости агроземли в Украине. Назовём их условно «адептами агрокалькулятора» и «теоретиками-романтиками». Адепты будут доказывать нам, что стоимость агроземли не может быть выше разумной прибыли, которую с неё можно получить. И тут все же сложно, ведь можно выращивать пшеницу, а можно голубику. Можно умножать прибыль на пять лет, а можно на двадцать пять. Можно индексировать к доллару, можно брать за основу годовую инфляцию. А можно вообще смотреть на цены в соседних странах ЕС или не ЕС. Романтики будут говорить, что, по справедливости, наши земли не могут стоить ниже, чем… дальше у каждого своя романтическо-эмоциональная оценка. Если поставить себе цель, обосновать можно любую цену.

К сожалению, опять-таки, основательных исследований по этому поводу мы не видели. Решать будет рынок – про спекулятивную составляющую мы уже сказали. В зависимости от успешности сдерживания спекулятивной спирали, рано или поздно рынок дойдёт к точке равновесия. А вот где она будет, зависит скорее всего от ряда факторов. Это география, качество грунтов, осадки, инфраструктура, демография, наличие конкуренции среди покупателей. Впрочем, это ещё не все. По нашему мнению, важно также обращать внимание на альтернативные варианты инвестирования в агроземли. К примеру, в восточной Венгрии или Словакии, где есть дешевые кредиты, развитая государственная поддержка, прямой выход на рынок ЕС, сегодня гектар агроземли можно купить за 2,5-3 тысячи евро. Чем не альтернатива для потенциального инвестора в агро?

Что ждет агробизнес и как избежать хаоса?

Неосторожное открытие рынка земли, по нашему мнению, принесёт лишь хаос и кризис агробизнесу.

При любых обстоятельствах агробизнес будет вынужден найти и потратить значительные (мягко говоря) средства на выкуп по крайней мере части земельного банка под обработкой. В качестве простого примера ниже расчет возможных затрат (при разных условиях функционирования рынка земли и без экстремальных сценариев) небольшого агропредприятия.

Размер банка земли

Цена за гектар (доллары США)

Процент (количество) продавцов

К выплате (доллары США)

 

4 000 га

2 000

10%

800 000

3 000

1 200 000

4 000

1 600 000

2 000

15%

1 200 000

3 000

1 800 000

4 000

2 400 000

 

Суммы впечатляют. С ростом цены за гектар вследствие спекуляций или «земельных войн», они, видимо, становятся недосягаемыми. Очевидно, что перспективы выкупа будут зависеть также от процента землевладельцев-продавцов. Впрочем, чем выше будет цена, тем больше землевладельцев захотят «выйти в деньги».

В худшем случае разгул земельных спекуляций приведет к резкому увеличению желающих продать землю. Аграриям оставаться только тратить последние сбережения на выкуп особенно необходимых для них земель (под фермами и элеваторами, на лучших полях, на стратегически важных участках).

После окончания сбережений тратить оборотные средства, затем - средства, одолженные правдами и неправдами, а затем возможна остановка производства. Риски последнего увеличиваться катастрофически из-за нехватки средств и «подогретость» землевладельцев-арендодателей. Или недовольные землевладельцы будут блокировать технику на полях, или неурожаи или низкие цены на урожай выгонят агропроизводителей в банкротство. Возможна и комбинация этих факторов, умноженная на рейды конкурентов и непосильную кредитную нагрузку (из-за необходимости выкупа определенной части земли). В конце следующего года можем получить ощутимый процент неплатежеспособных производителей.

Кризис коснется почти всех. Возможно, крупные производители будут иметь больше сбережений для выкупа земли, но и земельные банки у них значительно больше. Там речь уже пойдет о выплате десятков или даже сотен миллионов долларов.

Выигрыш от неконтролируемого рынка земли будет непродолжительным и незначительным. В краткосрочной перспективе лучше себя будут чувствовать землевладельцы, которые решат продать землю. Они вполне могут получить более высокую цену за счет спекулятивных ожиданий покупателей. Впрочем, как показал опыт 2006 - 2008 лет продажи около-киевских земель, при отсутствии действенных механизмов инвестирования полученных средств (а они не появились до сих пор), большинство из средств будут «проедены». Длительно проигрывают все, потому что с сокращением количества агробизнесов возможна или монополизация рынка крайне нестабильными крупными агрохолдингами, или вообще уменьшение земель в обработке. При любом развитии событий, когда пузырь лопнет, упадет как цена на землю (даже в среднесрочной перспективе), так и стоимость аренды земли. Так что все, кто не успеет или не сможет продать землю по раздутым ценам начального пузыря, рискуют потерять деньги. (Вполне возможно, что такие перспективы в начале будут только подогревать рынок.)

Больше всего проигрывают аграрии. Они столкнутся с завышенными ожиданиями землевладельцев, подогретых спекулянтами. И это при полном отсутствии действенной финансовой поддержки и при условии заоблачной стоимости заемных средств. Впрочем, по эффекту домино дальше пострадают все связанные с агробизнесом – банки, страховые, поставщики, трейдеры... Последствия будут зависеть как от серьезности кризиса (пиковой цены на землю), так и от его продолжительности (до выхода рынка на экономически обусловленную рыночной стоимости земли, для каждого региона). Уже сейчас очевидно сокращение любых расходов аграриев, которые собирают деньги на землю. То есть финансирование следующего сезона под угрозой, так как все средства бросят на выкуп земли. Хорошо, если их хватит. Хорошо, если будет удачным следующий год. А если нет?..

Самое интересное, что уже давно известны рецепты смягчения удара от либерализации рынка земли. Достаточно лишь максимально контролировать (в идеале не допустить) земельные спекуляции. Рецепты простые и лежат на поверхности. Их можно разделить на административные и налоговые ограничения и стимулы. Ниже только некоторые из них.

Первая группа:

  • переходной период, когда землю смогут покупать только физические лица-граждане Украины (это уменьшит аппетиты крупного капитала, поскольку не все инвесторы захотят связываться с «армией» не всегда контролируемых физиков);
  • ограничение максимальной площади земли, которой может владеть одно физическое/юридическое лицо, например, 50га на одно физическое лицо в течение переходного периода, а затем 100га на одно физическое лицо и 500га на юридическое лицо (опять же уменьшает аппетиты во время переходного этапа и контролирует монополизации агрорынка);
  • запрет на приобретение агроземель юридическими лицами, прямыми или косвенными владельцами которых являются неграждане Украины (такое ограничение является актуальным также из соображений национальной безопасности, чтобы избежать массовой скупки земель экстремистскими антиукраинскими организациями);
  • административное ограничение максимального уровня цены продажи агроземель, например, на уровне 50% более независимую оценку;
  • государственная поддержка финансирования агробизнеса под скупки агроземель, например, путем компенсации части процентов или даже создание отдельной государственной программы льготного кредитования под залог агроземель;
  • усиление административной ответственности за неиспользование агроземель.

Налоговые стимулы призваны сделать скупки агроземель с целью исключительно перепродажи неинтересным экономически:

  • двойная или тройная ставка налогообложения в случае продажи агроземель течение первых трех-пяти лет приобретение соответствующих участков;
  • льготные условия налогообложения продажи агроземель после трех-пяти лет эксплуатации, в частности путем налогообложения только разницы между ценой приобретения и ценой продажи каждого гектара с поэтапным уменьшением ставки налога по годам, например, от 5% на пятом году до 1% в десятом году владения земельным участком;
  • дополнительный земельный налог в случае неиспользования агроземель их владельцами не по целевому назначения в течение более чем двух лет;
  • ускорение разрешенной в налоговом учете амортизации земельных участков сельскохозяйственного назначения для агропредприятий на общей системе налогообложения.

Искренне надеемся, что наши худшие предсказания не сбудутся, и в государственных мужей хватит мудрости выработать долгосрочную стратегию открытия рынка земли без лишнего популизма и необдуманных экспериментов.

 

Регионы
Регион:
Киев, Украина
Отрасль:
Банки и финансы
Промышленность и торговля
Нефть и Газ
Фармацевтика и здравоохранение
Транспорт
Специализация:
Корпоративное право
Финансы и ценные бумаги
Интеллектуальная собственность
Проектное финансирование и государственно-частное партнерство (ГЧП)
Недвижимость
Налоговое право
Подпишитесь на нашу новостную рассылку, чтобы всегда располагать актуальной информацией: