Права на землю для иностранных инвесторов в Узбекистане

1) Может ли иностранная компания/иностранец приобрести землю в стране проекта, и какие формы допускаются: собственность, долгосрочная аренда, субаренда, сервитут?

Согласно ст. 17, 18 Земельного кодекса Республики Узбекистан иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, предприятия с иностранными инвестициями могут владеть земельными участками только на праве аренды, за исключением земельных участков, используемых дипломатическими представительствами и приравненных к ним международных организаций, аккредитованных в Республике Узбекистан.

2) Есть ли ограничения по видам земель (сельхоз/несельхоз, приграничные зоны, стратегические участки, прибрежные полосы) и по площади/сроку владения/пользования?

Право собственности юридических и физических лиц на земельные участки возникает при приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения. В соответствии с Законом «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения» № ЗРУ-728  от 15 ноября 2021 года, приватизации не подлежат земельные участки:

• на которых расположены месторождения полезных ископаемых;
• входящие в состав земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также земли лесного и водного фондов, общего пользования городов и поселков (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, парки, аллеи, бульвары);
• на которых расположены объекты государственной собственности, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством;
• зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
• предоставленные в установленном законодательством порядке участникам специальных экономических зон — на период функционирования специальной экономической зоны;
• на которых расположены многоквартирные дома, а также земельные участки, прилегающие к многоквартирным домам;
• предоставленные для реализации проектов государственно-частного партнерства, соглашений и договоров о социальном партнерстве, а также юридическим лицам для общественных нужд.

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, предприятия с иностранными инвестициями, а также государственные органы, учреждения, предприятия и органы самоуправления граждан не являются субъектами приватизации.

Земельные участки предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям, иностранным физическим и юридическим лицам предоставляются в аренду Кабинетом Министров Республики Узбекистан на срок до 25 лет.

3) Как проводится due diligence участка: границы, кадастр, обременения, сервитуты, споры, залоги, целевое назначение, экологические и градостроительные ограничения?

Проведение due diligence направлено на комплексную проверку правового статуса земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости.

В рамках анализа рассматриваются:

• правоустанавливающие документы и законность возникновения прав;
• данные из реестра государственного кадастра, включая границы, площадь и целевое назначение участка, а также статус объектов недвижимости, находящихся на участке;
• соответствие использования земельного участка требованиям земельного и градостроительного законодательства;
• наличие обременений, запретов и иных ограничений.

4) Можно ли изменить целевое назначение земли под проект, каков процесс, сроки, риски отказа и возможные обжалования?

Перевод земель из одной категории земельного фонда в другую производится в случаях изменения основного целевого назначения земель хокимами областей и города Ташкента, за исключением перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земельного фонда. Перевод неорошаемых земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земельного фонда производится в исключительных случаях решением Кабинета Министров Республики Узбекистан с учетом почвенно-мелиоративных и экономических условий, водообеспеченности земель, а также наличия водных ресурсов и лимитов на них. Для этого требуется распоряжение Президента Республики Узбекистан и заключения Министерства сельского хозяйства Республики Узбекистан, Министерства водного хозяйства Республики Узбекистан и Агентства по кадастру при Министерстве экономики и финансов Республики Узбекистан. Каждый орган в течение одного месяца представляет свое заключение о целесообразности или о нецелесообразности реализации заявленного предложения, которые раз в полгода вместе с проектом распоряжения предоставляются Президенту Республики Узбекистан для рассмотрения.

Однако, в следующих случаях может быть отказано в переводе земель в другую категорию:

• при переводе в другую категорию плодородных орошаемых земель особой ценности, имеющих продуктивность почв выше среднего балла по району;
• при переводе лесных земель лесного фонда;
• при внесении предложений об изменении категории земель, предоставленных в пользование, не входящих в резерв районного хокимията.

При этом отклоненные предложения об изменении категории земель повторному рассмотрению не подлежат.

5) Какие механизмы защиты прав: регистрация права, титульное страхование (если доступно), договорные штрафы, международный арбитраж, инвестиционные соглашения/стабилизационные оговорки?

В Республике Узбекистан любое право на недвижимость, его переход, ограничения и обременения подлежат государственной регистрации.

Для дополнительной защиты законных интересов приобретателя прав на земельный участок, договором (аренды, дарения, купли-продажи приватизированного земельного участка) могут быть предусмотрены гарантии сторон, договорные штрафы, порядок расторжения договора наряду с условиями о залоге и о продлении договора.

В случае не урегулирования вопросов с земельным участком сторонами, споры, предметом которых является недвижимое имущество (земельный участок) на территории Республики Узбекистан или права на него, относятся к исключительной компетенции судов Республики Узбекистан, включая случаи участия иностранного лица.

Помимо прочего, иностранным инвесторам гарантируется применение законодательства, действовавшего на дату инвестирования, если последующее законодательство Республики Узбекистан ухудшает условия инвестирования. Акты законодательства не имеют обратной силы в случаях, если их исполнение наносит ущерб инвестору или инвестициям. 

При изъятии земельных участков для государственных нужд гарантируется надлежащая компенсация.

6) Налоговые и платежные аспекты: земельный налог, арендные платежи/индексация, НДС/НП при отчуждении, льготы для приоритетных инвестпроектов, трансфертное ценообразование в сделках с землей.

Налоговый кодекс Республики Узбекистан устанавливает, что за использование земельных участков платежи в бюджет производятся в виде земельного налога или арендной платы за землю. При этом ставки налогов и индексация варьируются в зависимости от региона, в котором земельный участок расположен. При этом ставка налога на добавленную стоимость (НДС) в Узбекистане установлена в размере 12%.

Налоговые льготы

Налоговые льготы для инвестиционных проектов на основании инвестиционных или прочих эквивалентных договоров могут предоставляются в виде освобождения от уплаты земельного налога, налога на имущество и налога за пользование водными ресурсами в зависимости от типа проекта и объема внесенных прямых частных иностранных инвестиций.

Трансфертное ценообразование

Под трансфертным ценообразованием понимается формирование коммерческих и (или) финансовых условий и (или) результатов деятельности взаимосвязанных сторон, отличающихся от условий и результатов, которые были бы получены в сопоставимых экономических условиях независимыми лицами.

В соответствии со статьей 177 Налогового кодекса государственный налоговый комитет Республики Узбекистан в рамках налогового контроля при трансфертном ценообразовании проверяет полноту исчисления и уплаты следующих налогов:

   1. налога на прибыль;
   2. налога на доходы физических лиц;
   3. налога за пользование недрами;
   4. налога на добавленную стоимость;
   5. акцизного налога.

В части НДС налоговый контроль при трансфертном ценообразовании осуществляется, если одной из сторон сделки является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, не являющийся налогоплательщиком соответствующего налога.

Налоговый контроль при трансфертном ценообразовании может также осуществляться в отношении сделок участников специальных экономических зон с лицами, не являющимися такими участниками.

Авторы: Баходир Каримов, Ситора Козимжанова.