1) Может ли иностранная компания/иностранец приобрести землю в стране пребывания и какие формы разрешены: собственность, долгосрочная аренда, субаренда, сервитут?

Иностранные граждане могут приобрести в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения в Украине. Однако им запрещено приобретать право собственности на сельскохозяйственные земли. Единственным исключением являются земли сельскохозяйственного назначения, полученные в порядке наследства, которые должны быть отчуждены иностранным владельцем в течение одного года с даты получения права собственности.

2) Существуют ли ограничения по категориям земель (сельскохозяйственные/несельскохозяйственные, приграничные территории, стратегические участки, прибрежные зоны) и по размеру/сроку владения/использования?

Иностранцам запрещено приобретать право собственности на сельскохозяйственные земли.

3) Как лучше всего структурировать сделку: покупка акций местной землевладельческой компании, прямое приобретение земли, долгосрочная аренда через SPV, концессия или ГЧП?

Все перечисленные структуры возможны в Украине, за исключением прямого приобретения в собственность земель сельскохозяйственного назначения, что не допускается для иностранных инвесторов, даже путем покупки акций местной землевладельческой компании. Другие варианты остаются доступными и могут быть адаптированы в зависимости от конкретных потребностей инвестора.

4) Какие согласования и разрешения необходимы (правительство, муниципалитет, земельная комиссия, антимонопольный орган) и сколько времени обычно занимает этот процесс?

Необходимые согласования и разрешения зависят от конкретного земельного участка. В целом техническая документация по отводу земли требуется всегда. Кроме того, в зависимости от местоположения и назначения земли могут потребоваться разрешения местных советов и их земельных комиссий. Решения Антимонопольного комитета также могут потребоваться в зависимости от финансовых порогов покупателя и продавца и оцениваются в каждом конкретном случае.

5) Как проводится экспертиза земель: границы, кадастр, обременения, сервитуты, споры, ипотека, целевое использование, экологические и градостроительные ограничения?

Экспертиза земли в Украине обычно охватывает все перечисленные аспекты – границы, кадастровый учет, обременения, сервитуты, нерешенные споры, ипотеку, целевое использование, а также экологические и градостроительные ограничения. Кроме того, общепринятой практикой является проверка Реестра исполнительных производств и, насколько это возможно, в ограниченном объеме, для проверки наличия каких-либо уголовных дел против продавца.

6) Возможно ли изменение целевого назначения земельного участка (перезонирование) по проекту, каков процесс, сроки, риски отказа и возможные апелляции?

В целом ответ – да, изменить целевое назначение земли (перезонирование) в Украине возможно. Однако это сложная, многоэтапная и длительная процедура, которая зависит от многих факторов: текущего целевого использования, предполагаемого нового целевого использования, расположения участка, попадания его в охраняемую территорию и других обстоятельств.

Этот процесс обычно включает инициирование изменения использования, подготовку технической документации, получение разрешений от местных советов и последующее обновление государственного земельного кадастра. На практике изменение зонирования возможно, но обычно это довольно сложный, трудоемкий и дорогостоящий процесс.

7) Какие механизмы защиты прав существуют: регистрация прав собственности, страхование титула (если имеется), штрафные санкции, международный арбитраж, инвестиционные соглашения/стабилизационные оговорки?

Кроме того, права часто защищаются посредством постоянного мониторинга Государственного реестра прав собственности, а также Единого государственного реестра судебных решений для отслеживания любых потенциальных претензий или обременений. Дополнительная защита также может быть достигнута с помощью нотариальных документов (позволяющих прямое исполнение обязательств) и механизмов залога/ипотеки для обеспечения обязательств контрагента.

8) Каковы налоговые и платежные аспекты: земельный налог, арендные платежи/индексация, НДС/налог на прибыль при выбытии, льготы для приоритетных инвестиционных проектов, трансфертное ценообразование в сделках с землей?

Сделки с землей облагаются земельным налогом, уплачиваемым на основе нормативной денежной оценки участка, и арендными платежами, согласованными с местными советами, обычно индексируемыми ежегодно в пределах установленных законом пределов. Распоряжение правами землепользования или корпоративными правами на владение землей может привести к возникновению НДС и налога на прибыль корпораций, при этом режим различен для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель. Для приоритетных инвестиционных проектов могут быть предусмотрены такие льготы, как налоговые льготы или скидки. Кроме того, правила трансфертного ценообразования могут применяться к трансграничным сделкам или сделкам со связанными сторонами, требующим надлежащего предоставления отчетности.

Автор:Николай Алексюк.

Авторы