Права на землю для иностранных инвесторов в Сербии
1) Может ли иностранная компания/иностранец приобрести землю в стране проекта, и какие формы допускаются: собственность, долгосрочная аренда, субаренда, сервитут?
Иностранные физические и юридические лица могут приобретать имущество в Сербии при условии соблюдения первоочередного требования — принципа взаимности. Граждане и компании Сербии должны иметь возможность приобретать имущество в стране покупателя на аналогичных условиях. Это может основываться на двустороннем соглашении либо на фактической взаимности.
Иностранные физические лица, как правило, могут приобретать в собственность квартиры, жилые дома и коммерческую недвижимость. Существуют ограничения на приобретение земельных участков. Иностранные физические лица, не ведущие предпринимательскую деятельность в Сербии, не могут приобретать в собственность иные виды земельных участков, за исключением земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом или квартира, либо земельного участка, необходимого для нормального использования указанного объекта.
Компания с иностранным капиталом, зарегистрированная в Сербии, может приобретать недвижимость, включая земельные участки, если такая покупка необходима для осуществления ее зарегистрированной хозяйственной деятельности. Приобретение сельскохозяйственных земель иностранными физическими и юридическими лицами строго регулируется.
В отношении иных разрешенных форм - для иностранных инвесторов, которые не могут напрямую приобрести определённые виды недвижимости, допускается долгосрочная аренда. Субаренда также допускается, если это предусмотрено основным договором аренды. Сервитут является еще одной допустимой формой, особенно в случаях реализации инфраструктурных проектов (например, трубопроводы, дороги), когда устанавливается право сервитута для использования части частного земельного участка в публичных или частных интересах.
2) Есть ли ограничения по видам земель (сельхоз/несельхоз, приграничные зоны, стратегические участки, прибрежные полосы) и по площади/сроку владения/пользования?
В Сербии существуют ограничения по категориям земель, которые являются основным фактором при определении того, что иностранец может приобрести в Сербии, однако, как правило, отсутствуют ограничения по срокам владения для иностранцев после того, как они законно приобрели имущество.
Закон Сербии о сельскохозяйственных землях прямо запрещает иностранным физическим и юридическим лицам владеть сельскохозяйственными землями. Исключение предусмотрено для граждан и компаний государств — членов ЕС: теоретически они могут приобретать сельскохозяйственные земли, однако условия являются крайне ограничительными.
В отношении несельскохозяйственных земель (земли под строительство, лесные земли и др.) иностранные физические лица, не ведущие предпринимательскую деятельность в Сербии, как правило, не могут приобретать отдельные незастроенные земельные участки, за исключением случаев, когда это необходимо для их зарегистрированной предпринимательской деятельности. Иностранные компании, зарегистрированные в Сербии, могут приобретать в собственность земельные участки и здания, необходимые для их профессиональной или предпринимательской деятельности. Другие виды земель, такие как лесные земли, также подпадают под ограничения.
Законодательство Сербии устанавливает общий запрет на приобретение иностранцами недвижимости в определенных приграничных районах и «защищённых зонах», например, в военных зонах или других территориях, признанных стратегически важными для страны.
Что касается размеров, то, как правило, отсутствуют явные ограничения по площади приобретаемого имущества иностранцами, при условии соблюдения установленных законодательных требований. Срок владения также не ограничен, а использование, например долгосрочная аренда, может устанавливаться на значительный срок (например, до 30 лет для сельскохозяйственных земель из государственного фонда), предоставляя надежное право пользования без сложностей, связанных с правом собственности.
3) Как лучше структурировать сделку: покупка долей в местной компании-землевладельце, прямой выкуп участка, долгосрочная аренда через СПВ, концессия, ГЧП?
Наилучший способ зависит от вида земли, предполагаемого использования и уровня контроля, который желает получить инвестор. Наиболее распространённой и эффективной структурой для сделок с сельскохозяйственными землями или иными ограниченными участками является приобретение долей в местной компании-землевладельце (Special Purpose Vehicle, SPV). В отношении несельскохозяйственной недвижимости, такой как жилые или коммерческие здания, для иностранцев из стран, имеющих с Сербией соглашение о взаимности, возможна прямая покупка земельных участков. Долгосрочная аренда также является надёжной альтернативой, особенно для проектов на государственной земле. Концессии и государственно-частные партнёрства (PPP) применяются в особых случаях и в основном используются для крупных стратегических проектов совместно с государством.
4) Какие разрешения и согласования нужны (правительство, муниципалитет, земельная комиссия, антимонопольный орган), и сколько времени это занимает на практике?
Обязательным первым шагом в процессе приобретения земли является проверка правового статуса объекта в кадастре. Это подтверждает право собственности, категорию земли (например, сельскохозяйственная, под застройку) и наличие обременений (например, ипотек, судебных споров). После нотариального удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан в электронном виде подать заявление о регистрации права собственности в кадастр.
Нотариус играет ключевую роль как публичный орган, ответственный за удостоверение договоров с недвижимостью. Это обязательный этап для любой сделки с имуществом. Нотариальное удостоверение возможно только после подготовки всех необходимых документов (например, удостоверение личности, правоустанавливающие документы), при этом нотариус также проводит предварительную проверку правового статуса объекта в кадастре и удостоверяется в наличии у сторон правоспособности для заключения договора.
Местные муниципалитеты ответственны за градостроительное планирование и выдачу разрешений, связанных со строительством. К их полномочиям относится изменение целевого назначения земельных участков, а также выдача разрешений на строительство.
Комиссия по защите конкуренции Сербии рассматривает сделки, которые могут повлиять на рыночную конкуренцию, и её одобрение требуется при слиянии или приобретении компании-землевладельца, если сделка достигает определенных порогов по обороту.
Могут потребоваться и другие согласования. Так, компания должна подтвердить, что приобретение осуществляется для её зарегистрированной хозяйственной деятельности в случае сельскохозяйственных земель. Для сделок с землей, расположенной вблизи приграничных территорий или военных объектов, может потребоваться согласие Министерства обороны. Местный налоговый орган выносит решения о налоге на передачу недвижимости и иных сборах, которые также могут влиять на окончательную регистрацию.
Общее время приобретения земли в Сербии может варьироваться: от нескольких недель в случае простых сделок до нескольких месяцев и более в случае более сложных транзакций.
5) Как проводится due diligence участка: границы, кадастр, обременения, сервитуты, споры, залоги, целевое назначение, экологические и градостроительные ограничения?
Due diligence включает в себя всестороннюю проверку правовых, физических и градостроительных аспектов объекта. Первым шагом является кадастровая и титульная проверка: due diligence начинается с получения информации из кадастра по конкретному кадастровому участку. Это включает право собственности, границы и размер, обременения и сервитуты со всеми зарегистрированными правами и ограничениями на объект, такими как ипотека, сервитуты, судебные споры. Due diligence также включает проверку наличия налоговых или коммунальных задолженностей, связанных с объектом, что может быть сделано через местные налоговые органы и коммунальные службы.
Другим этапом является проверка в зависимости от предполагаемого использования земли, которое определяется местными градостроительными и территориальными планами. Градостроительный план конкретного муниципалитета, где расположен участок, определяет целевое назначение, параметры застройки и ограничения. В некоторых случаях также проводится анализ целесообразности и стоимости процедуры изменения целевого назначения.
Для крупных проектов (например, промышленных предприятий, крупной инфраструктуры) может потребоваться официальная Оценка воздействия на окружающую среду (Environmental Impact Assessment, EIA) с оценкой потенциального влияния экологических норм на проект. Для охраняемых зон важно проверить наличие национальных или местных режимов охраны, распространяющихся на землю.
Наконец, значительное количество объектов недвижимости в Сербии было построено без необходимых разрешений. В рамках due diligence необходимо проверить, что любые существующие здания на участке зарегистрированы в законном порядке и имеют либо разрешение на строительство, либо разрешение на ввод в эксплуатацию, либо окончательное «решение о легализации». В противном случае due diligence должен включать проверку процедуры легализации.
6) Можно ли изменить целевое назначение земли под проект, каков процесс, сроки, риски отказа и возможные обжалования?
Процесс в основном регулируется Законом о градостроительстве и строительстве и осуществляется через муниципалитет, на территории которого расположен земельный участок. Процедура может быть инициирована собственником земли.
Первым шагом является получение «градостроительной информации» в местном муниципалитете. Этот этап необходим для подтверждения того, возможно ли в принципе изменение целевого назначения в рамках действующих муниципальных и региональных планов. Геодезическое исследование участка требуется для точного определения его границ и подтверждения размера. Инвестор должен подготовить детальный проект, обосновывающий необходимость изменения целевого назначения. Данный проект должен соответствовать долгосрочным целям развития муниципалитета.
Официальный запрос на изменение целевого назначения подается в департамент градостроительства местного муниципалитета. Если речь идет о переводе сельскохозяйственных земель в земли под застройку, необходимо уплатить обязательный сбор.
Наиболее значимым этапом является официальная процедура внесения изменений в местный градостроительный план (например, Генеральный план или Детальный план застройки). Это публичная процедура, которая может включать общественные слушания и рассмотрение различными комиссиями и заинтересованными сторонами. Решение об изменении градостроительного плана, как правило, принимается муниципальным собранием.
Срок процедуры изменения целевого назначения может значительно варьироваться — от нескольких месяцев до года и более.
Наиболее распространённые причины отказа включают несоответствие градостроительным планам, отсутствие инфраструктуры, общественное возражение. Если в изменении целевого назначения отказано, заявитель имеет право на обжалование: административная жалоба в вышестоящий административный орган либо подача иска в Административный суд Сербии.
7) Какие механизмы защиты прав: регистрация права, титульное страхование (если доступно), договорные штрафы, международный арбитраж, инвестиционные соглашения/стабилизационные оговорки?
Сербская правовая система имеет собственные уровни защиты, однако иностранные инвесторы также могут использовать международные инструменты и договорные положения для дополнительной безопасности.
Основные механизмы защиты прав в Сербии включают:
Регистрация права собственности (Кадастр). Регистрация в кадастре обеспечивает юридическую определенность и публичный учет права собственности. Она защищает от конфликтующих претензий третьих лиц. Недвижимость не считается юридически приобретенной до тех пор, пока не зарегистрирована на имя покупателя.
Договорные штрафные санкции. В соответствии с Законом Сербии об обязательствах договорная оговорка о штрафе устанавливает фиксированную сумму или иное имущественное благо, которое сторона обязана выплатить в случае неисполнения своего обязательства.
Международный арбитраж. Предоставляет нейтральный и высокоэффективный механизм разрешения споров. Это ключевой инструмент защиты для иностранных инвесторов, так как он обеспечивает предсказуемую и беспристрастную площадку для разрешения споров, защищая от потенциальных рисков и задержек в местной судебной системе.
Инвестиционные соглашения, стабилизационные оговорки и двусторонние инвестиционные договоры (BITs). Часто используются как формы защиты иностранных инвестиций.
Титульное страхование. Становится всё более доступным через международные и местные страховые компании, особенно для иностранных покупателей. Оно покрывает финансовые убытки, возникающие из-за дефектов права собственности, которые не были выявлены в ходе первоначального due diligence.
8) Налоговые и платежные аспекты: земельный налог, арендные платежи/индексация, НДС/НП при отчуждении, льготы для приоритетных инвестпроектов, трансфертное ценообразование в сделках с землей.
Налоговый режим в Сербии в целом считается благоприятным для иностранных инвесторов, и основные его аспекты следующие:
Земельный налог (налог на имущество). Юридический собственник объекта уплачивает данный налог. Если объект передан в аренду, обязанность по уплате может быть переложена на арендатора в соответствии с договором аренды. Ставка налога устанавливается местными муниципалитетами и может составлять до 0,4% от рыночной стоимости объекта. Налог уплачивается ежегодно.
Арендные платежи. Их размер и периодичность определяются договором аренды между сторонами. Распространённой практикой является включение оговорки об индексации в долгосрочные договоры аренды.
НДС. Как правило, применяется к первому переходу права собственности на вновь построенный объект от застройщика. Для жилых объектов ставка НДС составляет 10%, для коммерческих — 20%. НДС не применяется к продаже старых (вторичных) зданий или земельных участков. Вместо этого взимается налог на передачу недвижимости.
Налог на передачу недвижимости (Property Transfer Tax, PTT). Уплачивается при передаче права собственности на любую недвижимость, не облагаемую НДС. Это включает сельскохозяйственные земли, незастроенные участки под строительство и все объекты вторичной недвижимости. Ставка составляет 2,5% от рыночной стоимости объекта; на практике почти всегда считается, что данный налог оплачивает покупатель.
Налог на прирост капитала. Взимается с прибыли, полученной от продажи недвижимости. Для юридических лиц прирост капитала облагается как часть корпоративного дохода по ставке 15%. Для нерезидентов ставка налога на прирост капитала составляет 20%, если только соглашение об избежании двойного налогообложения (DTT) не устанавливает иную ставку.
Льготы для приоритетных инвестиционных проектов. Государство через Агентство по развитию Сербии (RAS) предоставляет денежные гранты для инвестиций в производство и сферу услуг. Для крупных инвестиций (например, свыше 8,5 млн евро и более 100 новых сотрудников) может предоставляться 10-летняя льгота по налогу на прибыль. Для новых работников работодатели могут получить значительное снижение по налогам и социальным взносам на определенный срок.
Трансфертное ценообразование в сделках с землей. Является ключевым налоговым аспектом для сделок между взаимозависимыми сторонами. Налоговое законодательство Сербии требует, чтобы все сделки между аффилированными лицами (включая продажу или аренду земельных участков) осуществлялись по принципу «вытянутой руки», то есть по цене, которая была бы согласована между независимыми сторонами. Необходимо готовить и представлять подробную документацию по трансфертному ценообразованию. Эта документация должна подтверждать, что сделка осуществлена по рыночным ценам. Если налоговые органы установят, что цена не соответствует принципу «вытянутой руки», они могут скорректировать налоговую базу и наложить значительные штрафы.
Автор: Medo Zornić.
