Права на землю для иностранных инвесторов в Беларуси
1) Может ли иностранная компания/иностранец приобрести землю в стране проекта, и какие формы допускаются: собственность, долгосрочная аренда, субаренда, сервитут?
Согласно Кодексу Республики Беларусь о земле иностранные организации не вправе приобретать земельные участки в собственность, и могут получать их только в аренду.
Из аналогичного ограничения, установленного для иностранных граждан и лиц без гражданства, есть ряд исключений, при которых возможно наличие прав частной собственности или пожизненного наследуемого владения на земельные участки, предоставленные для жилых объектов, дач или садовых домов.
Такие исключения связаны с ситуациями, при которых участки переходят по наследству, предоставляются для обслуживания полученного по наследству имущества, приобретаются вместе с имуществом в результате сделки или на основании постановления суда, либо вследствие брака с гражданином Республики Беларусь при последующем разделе имущества.
2) Есть ли ограничения по видам земель (сельхоз/несельхоз, приграничные зоны, стратегические участки, прибрежные полосы) и по площади/сроку владения/пользования?
Законодательно определен перечень земельных участков, которые не подлежат предоставлению в частную собственность вне зависимости от того, является землепользователь резидентом Беларуси или иностранным юридическим лицом, гражданином или лицом без гражданства.
К ним относятся земли: сельскохозяйственного назначения; природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения; лесного и водного фонда; под дорогами и иными транспортными коммуникациями; общего пользования. Кроме этого, не могут быть переданы в собственность также участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящейся только в государственной собственности; территории, подвергшиеся радиоактивному загрязнению; площади залегания разведанных месторождений полезных ископаемых; земли, предназначенные в соответствии с градостроительной документацией для целей, исключающих предоставление в собственность.
Такие участки в определенных случаях могут быть предоставлены на иных видах прав.
Законодательство содержит ограничения только для площади участков, предоставляемых для строительства и обслуживания жилых объектов, садоводства и дачного строительства, фермерства. В остальных случаях размер участка будет определяться исходя из цели предоставления и местных условий.
При аренде участков срок будет определяться договором аренды: для участков, принадлежащих арендодателю на праве частной собственности - без ограничений; государственной собственности - в зависимости от назначения, но не более, чем на 99 лет.
Так, минимальный срок договора аренды земли для ведения сельского хозяйства составит не менее 10 лет, для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений) - не менее нормативного срока их строительства и (или) эксплуатации, либо менее по заявлению правообладателя, для использования переданного в аренду водного объекта (его части) - не более срока такой аренды.
3) Как лучше структурировать сделку: покупка долей в местной компании-землевладельце, прямой выкуп участка, долгосрочная аренда через СПВ, концессия, ГЧП?
Ответ на вопрос связан с целью, для которой необходим земельный участок, а также тем, предоставлен ли уже кому-то подходящий участок, или возможен к предоставлению.
Иностранный инвестор может получить землю по результатам аукциона на право аренды земельного участка, проведенного местным исполнительным органом, однако использование этого участка, особенно для целей строительства, без создания местного юридического лица, может быть сопряжено со значительными неудобствами. В ряде случаев белорусские субъекты могут получать участки без аукциона (определенные цели, участки в сельской местности и др.), однако для иностранного лица такая возможность будет существовать только для при принятии решения Правительства на основании решения или поручения Президента.
В случае, если земельный участок уже предоставлен местному юридическому лицу, приобретение контроля над этим землевладельцем будет оптимальным способом для дальнейшего использования участка в соответствии с его целевым назначением, либо изменения такого назначения в соответствии с законодательством.
Для крупных инфраструктурных проектов можно рассмотреть варианты получения земли на основании договоров концессии или государственно-частного партнерства (ГЧП). При этом, хоть иностранный инвестор может быть участником конкурса или инициатором проекта, стороной договора ГЧП может быть только белорусская организация, участником или акционером которой может стать иностранный инвестор. Для случаев заключения договора о концессии таких ограничений не установлено, однако законодательство связаывает получение льгот и преференций с наличием статуса белорусской организации.
Кроме этого, земельные участки могут предоставляться без проведения аукциона инвесторам, в том числе иностранным, для строительства объектов, предусмотренных инвестиционными проектами, включенными в перечень преференциальных инвестиционных проектов, или зарегистрированными инвестиционными договорами. Исполкомы утверждают перечни участков, намеченных для реализации инвестиционных договоров, с определением специфики проектов, которые должны быть реализованы на этих участках.
4) Какие разрешения и согласования нужны (правительство, муниципалитет, земельная комиссия, антимонопольный орган), и сколько времени это занимает на практике?
В случае приобретения права аренды по результатам аукциона земельный участок уже зарегистрирован и требуется только регистрация права аренды на него. Процедуры оформления результатов аукциона и регистрации права аренды занимают до 1 месяца.
При заключении инвестиционного договора срок на согласование условий такого договора с Правительством, подписание, регистрацию в реестре инвестиционных договоров может составлять 6 месяцев или более. В последующем на основании инвестиционного договора будут разрабатываться материалы предварительного согласования места размещения участка с определением его площади, а после разработки и согласования проектной документации участок будет отведен инвестору. Длительность каждой из процедур составляет 1-2 месяца, либо больший срок, в случае получения согласия Президента на занятие лесных или сельскохозяйственных земель. Итоговый срок зависит от длительности разработки, согласования и экспертизы проектной документации.
Соглашение о ГЧП должно быть заключено в течение 12 месяцев со дня определения победителя конкурса, продолжительность проведения которого определяется в решении государственного партнера. Если инициатива исходит от частного партнера и в течение 30 дней не поступило других заявлений о заинтересованности, возможно заключение соглашения без конкурса путем прямых переговоров. В дальнейшем будет осуществляться процедура, аналогичная заключению инвестиционного договора.
Концессионный договор заключается не позднее 3 месяцев со дня подписания протокола о результатах конкурса (аукциона), с учетом предшествующей процедуры и последующей необходимости принятия решения о предоставлении участка может пройти не менее 12 месяцев.
Разрешение антимонопольного органа может потребоваться в случае приобретения контроля над местным землепользователем в случаях, когда такая сделка будет рассматриваться как экономическая концентрация при совпадении критериев, установленных в законе. Срок на его выдачу составляет, как правило, не более 2 месяцев с момента предоставления заявления и необходимых документов. Дополнительно необходимо учитывать срок на проведение due diligence землепользователя, проведение переговоров и заключение M&A сделки.
5) Как проводится due diligence участка: границы, кадастр, обременения, сервитуты, споры, залоги, целевое назначение, экологические и градостроительные ограничения?
Due diligence земельного участка проводится с учетом документов и сведений от текущего землепользователя, в том числе на капитальные строения, расположенные на земельном участке, и сведений из государственных ресурсов. Анализируются правоспособность продавца и наличие ограничений на распоряжение (запреты судебных исполнителей, банкротство), фактическое состояние объектов недвижимости и их соответствие документам, история, права на объекты недвижимости, ограничения и обременения прав на них.
В рамках градостроительного due diligence с учетом действующих градостроительных проектов исследуются возможность долгосрочного использования земельного участка в тех же целях либо изменения целевого назначения участка для реализации на нем инвестиционного проекта.
6) Можно ли изменить целевое назначение земли под проект, каков процесс, сроки, риски отказа и возможные обжалования?
Да, изменить целевое назначение земельного участка возможно.
Решение принимают компетентные органы (исполнительные комитеты, администрации СЭЗ или Администрация парка «Великий камень»), а по сельскохозяйственным и лесным землям требуется согласование с Президентом.
В случаях, когда участок был предоставлен для строительства и обслуживания капитальных строений, решение принимается одновременно с разрешением на проектные работы и строительство. Если прежнее назначение участка было связано с незавершенным строительством, в отдельных случаях может возникнуть обязанность внесения дополнительных платежей за за разрешение изменения назначени.
Процедура обычно занимает до двух месяцев. Основные риски связаны с законодательными запретами для отдельных категорий земель, несоответствием нового назначения градостроительным нормам и возможным отказом по экологическим причинам или в связи с нарушением норм о безопасности.
7) Какие механизмы защиты прав: регистрация права, титульное страхование (если доступно), договорные штрафы, международный арбитраж, инвестиционные соглашения/стабилизационные оговорки?
В Беларуси государственная регистрация права на земельный участок является обязательной, на нее отводится срок, не превышающий 6 месяцев с момента возникновения оснований, конкретная продолжительность зависит от основания права - например, предоставление по решению государственного органа или сделка с капитальным строением. Только зарегистрированное право подлежит судебной защите.
Титульное страхование не предусмотрено, риски могут частично покрываться через общие виды страхования (например, страхование гражданской ответственности). В договорах можно предусматривать штрафы, неустойки и компенсации, но они не защищают от решений государства.
Законодательство также устанавливает компенсации при изъятии земель для государственных нужд - в размере рыночной стоимости сносимых капитальных строений, благоустройства участка и зеленых насаждений, но не меньше, чем требуется для возведения аналогичного объекта.
В случае заключения инвестиционного договора наряду со льготами могут быть предоставлены дополнительные гарантии: стабилизационные оговорки, при наличии такого условия в нормативно-правовом акте о реализации инвестиционного проекта, и выбор иностранного арбитража для разрешения спора, если его не удалось урегулировать в досудебном порядке - ad hoc арбитраже согласно регламенту ЮНСИТРАЛ, или в МЦУИС, при участии государства резидентства инвестора в Вашингтонской Конвенции 1965 г., либо ином арбитражном институте с учетом содержания инвестиционного договора и заключенных международных соглашений.
8) Налоговые и платежные аспекты: земельный налог, арендные платежи/индексация, НДС/НП при отчуждении, льготы для приоритетных инвестпроектов, трансфертное ценообразование в сделках с землей.
Земельный налог уплачивается за земельные участки, предоставляемые в собственность или постоянное пользование, что невозможно для иностранных инвесторов. При предоставлении земельных участков в аренду подлежат уплате арендные платежи, размер годовой арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и коэффициентов в размере от 0,00025 до 0,03 в зависимости от вида его функционального использования. Размер арендной платы может изменяться в случае пересмотра кадастровой стоимости по решению государственного органа или изменения вида функционального использования по заявлению арендатора с заключением дополнительного соглашения к договору.
При предоставлении земельного участка в свободной экономической зоне ее резиденту для реализации инвестиционного проекта устанавливается фиксированный размер арендной платы, который не изменяется в течение срока его действия, и действует после истечения льготы по уплате арендной платы. Льгота по арендной плате предоставляется и в некоторых других случаях, как правило, связанных с проектами социальной направленности, а также для всех участков, предоставленных для возведения новых капитальных строений - в течение первого года их эксплуатации.
Право аренды в случаях, когда за него внесена плата, может быть предметом договора передачи прав и обязанностей по договору аренды. В таком случае оборот по реализации имущественных прав будет объектом обложения НДС.
Сделки с правами на земельные участки могут быть объектами контроля в рамках трансфертного ценообразования при наличии соответствующих условий (например, внешнеторговая сделка со взаимозависимым лицом).
Авторы: Максим Лашкевич, Полина Сачава, Таисия Пахомская.
